Всё про флиппинг

Флиппинг – метод заработка, суть которого заключается в перепродаже старой недвижимости после ремонта. Такие сделки при успешном раскладе приносят хорошую прибыль. Но есть и риск – можно вовсе не суметь продать жилье. Обо всех тонкостях этого подхода читайте ниже.

Что такое флиппинг?

Суть флиппинга проста: вы покупаете квартиру на вторичном рынке в плохом состоянии, затем приводите ее в порядок и продаете с наценкой. Россияне, которые уже получили успех в этом деле, реализуют в среднем по 3 объекта недвижимости в год. Это высокий темп, ведь уложиться в 4 месяца с учетом поиска подходящего жилья, его ремонта и привлечения покупателей – это что-то за гранью реальности.

Если разложить все действия по полочкам, получается следующая последовательность:

1. Поиск квартиры или дома, подходящих для флиппинга.
2. Заключение сделки купли-продажи и регистрация права собственности.
3. Наем бригады для выполнения ремонта, закупка материалов, контроль над процессом.
4. Профессиональная фотосъемка объекта.
5. Поиск покупателя с переговорами, просмотрами, встречами.
6. Оформление сделки по продаже квартиры.

Важно еще хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, быть в курсе всех новостей, следить за динамикой спроса и ценовой политикой, а также четко знать особенности районов, в которых находится жилье.

Флиппер вкладывает во все это собственные сбережения. Ипотеку взять тоже можно, но это крайне неудобно, да и невыгодно. Ведь нужно платить проценты, на жилье накладывается обременение, а продать его без согласия кредитора нельзя.

Какая квартира подходит для флиппинга?

Флиппинг – метод, подходящий для вторичного рынка недвижимости. Чтобы получить прибыль, нужно купить квартиру с хорошей скидкой, то есть стоимость должна быть гораздо ниже, чем за аналогичные объекты в выбранном районе города.

Но цена – не единственный критерий. Важно обратить внимание еще на такие факторы как:

• Район. Нужна локация с развитой инфраструктурой или большими перспективами развития. Именно на них нацелены покупатели.
• Транспортная доступность. Идеально, если квартира находится в 10-20 минутах ходьбы от станции метро, ж/д, остановки автобусов.
• Площадь. Самый ходовой вариант – студии и однокомнатные квартиры. К тому же ремонт в них выходит значительно дешевле.
• Инфраструктура. Привлекательность жилья повышают расположенные рядом вузы, торговые центры, школы, детсады, поликлиники, спортивные комплексы, парки.
• Вид из окна. Панорамные виды на ухоженный и зеленый двор, мерцающий город нравятся людям. На оживленную дорогу или пустыри смотреть никому не захочется.
• Состояние многоквартирного дома, подъезда. Если недавно прошел капитальный ремонт, это сыграет продавцу на руку.

Что касается цены, то в среднем однушку на вторичном рынке Москвы можно купить от 9 млн. рублей. Но для прибыльного флиппинга нужно поискать варианты дешевле на 1-1,5 млн. Однако таких немного, за ними придется охотиться.

Что нужно проверить?

Выбирая квартиру для перепродажи обязательно нужно убедиться, что ее история чиста юридически и нет проблем с документами. Если объект перешел к продавцу по наследству или неоднократно переходил из одних рук в другие, следует воздержаться от сделки, чтобы не заработать себе проблем.

Отдельного внимания требуют документы. Важно попросить продавца представить следующие бумаги:

1. Паспорт владельца. Посмотрите не только информацию, но и проверьте на предмет повреждений, вырванных страниц, подлинности фото.
2. Справку от невролога и нарколога, подтверждающую, что собственник не состоит на учете у этих специалистов.
3. Выписку из домовой книги со сведениями о лицах, прописанных в квартире.
4. Выписку из ЕГРН, где отражается история переходов права собственности на недвижимость.
5. Справку о наличии долгов по услугам ЖКХ.

Это базовые документы, без которых приступать к оформлению сделки не стоит. Рынок вторичного жилья полон неожиданностей.

А как же налоги?

Продавец недвижимости обязан платить налог в размере 13% от полученного дохода от сделки, если объект находился в его собственности меньше 5 лет. Люди, занимающиеся перепродажей, не могут ждать так долго, соответственно, уплачивают сборы.

Но 13% берется с разницы, которую флиппер получает в результате сделки. То есть если он купил недвижимость за 5 млн., а продал за 7 млн., то налог рассчитывается с 2 млн.

Некоторые договариваются с покупателем и в договоре указывают цену ниже, чем получают на самом деле. Но такая схема нарушает налоговое законодательство и чревата привлечением к ответственности за неуплату налогов.

Зато у флиппера есть возможность получения налогового вычета – максимум 260 000 рублей, правда, только один раз.

Какие есть риски?

Главный риск флиппера – потеря денег. Например, в процессе ремонта выяснилось, что состояние недвижимости оказалось гораздо хуже. В итоге придется вкладывать больше финансов, чтобы привести ее в порядок, и маржа будет существенно меньше.

Или, например, вообще не удастся продать квартиру, и вложенные средства «застрянут» в ней. Плюс могут быть сюрпризы юридического характера, если не проверить объект и владельца должным образом. Очень важно быть готовым к подобным неудачам.

Чтобы не потерпеть финансовый крах, нужно иметь достаточно свободных денег для покупки помещений, а также сильный интерес к рынку недвижимости и умение анализировать его, оценивать перспективы и делать прогнозы по ценам.