Аналитика рынка

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2023 года
Цены растут, но только на недорогие квартиры

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru)	Авг 23	Июл 23
Индекс стоимости жилья, Р/м2	260 653	+1,4%
Индекс стоимости жилья, $/м2	2 737	-3,7%
Индекс стоимости жилья, €/м2	2 503	-2,6%

В августе на вторичном рынке жилья столичного региона продолжился рост цен: второй месяц подряд средняя стоимость метра в «старой» Москве прибавила более 1%. При этом дорожает только относительно дешевое жилье – в дорогих сегментах цены топчутся на месте.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за август квартиры в Москве подорожали на 1,4% до 260 650 руб. за кв. м в среднем. Напомним, ощутимый рост цен на жилье начался в июле, когда стоимость метра увеличилась на 1,1%. А до этого цены на недвижимость почти не менялись в течение полугода.

Рынок тянет вверх недорогое жилье: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья за месяц увеличился на те же 1,4%, что и рынок в целом, тогда как индекс дорогого прибавил только 0,2%. В разрезе типов жилья, комнатности и географии – аналогичная динамика. Квартиры в старых панельных домах – пятиэтажках и советском фонде – подорожали на 1,8-2,2%, старый кирпич прибавил в цене 2%, однушки и двушки – 1,5%, бюджетные округа внутри МКАД – 1,8-2,1%. При этом стоимость метра в современных монолитно-кирпичных домах увеличилась только на 0,3%, в многокомнатных квартирах – на 0,6%, а в дорогих округах – на 0,8-1,2%.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru)	Авг 23	Июл 23
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	230 002	+1,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	232 715	+2,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	248 339	+1,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	259 919	+2,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	277 831	+1,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	268 737	+0,3%

Все панельные и блочные дома	237 019	+1,8%
Все монолитные и кирпичные дома	268 829	+1,2%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru)	Авг 23	Июл 23
Однокомнатные квартиры	265 347	+1,5%
Двухкомнатные квартиры	259 474	+1,5%
Трехкомнатные квартиры	245 438	+1,3%
Многокомнатные квартиры	263 960	+0,6%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru)	Авг 23	Июл 23
Центральный округ	406 640	+0,8%
Юго-Западный округ	292 423	+1,2%
Западный округ	290 586	+1,0%
Северо-Западный округ	271 765	+1,0%
Северный округ	252 665	+0,5%
Южный округ	239 340	+1,8%
Северо-Восточный округ	235 512	+2,1%
Восточный округ	234 186	+1,8%
Юго-Восточный округ	227 638	+1,9%
Все районы старой Москвы за МКАД	205 523	+0,8%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)	Авг 23	Июл 23
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир	365 371	+0,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир	195 055	+1,4%
Индекс расслоения Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"	1,87	-1,1%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru)	Авг 23	Июл 23
Индекс ценового ожидания Темп изменения цен на жилье	+1,1 %/мес.	+0,4%
Индекс доходности жилья Сравнение жилья с банковским депозитом	1,0 б.деп.	+0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2023 года

Основной причиной повышенной покупательской активности в августе стало увеличение ключевой ставки ЦБ дважды в течение месяца: 24 июля мегарегулятор поднял ставку до с 7,5 до 8,5% годовых, а 15 августа – еще на 3,5 п.п. до 12%. Банки предсказуемо отреагировали на удорожание фондирования ростом ипотечных ставок – даже в крупнейших банках ставки на покупку вторичного жилья теперь стартуют с 13,7%, при том что психологически заградительной является ставка 12%. Однако банки подняли ставки не сразу, предоставив своим клиентам возможность получить одобрения на выдачу кредитов по старым ставкам. Реализацию этой предодобренной ипотеки мы и видим сейчас: люди, планировавшие купить квартиру в ближайшие месяцы, устремились на рынок, чтобы успеть заключить сделки, пока ипотека не стала еще дороже.

Ипотека – главный драйвер спроса на массовое жилье, покупатели дорогой недвижимости значительно меньше зависят от кредитов, поэтому и цены выросли почти исключительно в бюджетных сегментах. В отличие, кстати, от июля, когда на фоне резкого ускорения темпов ослабления рубля активно дорожали и дорогие квартиры.

Скорее всего, повышенная активность на рынке сохранится и в сентябре: банковские одобрения по ипотечным кредитам действуют три месяца, кроме того, спрос стимулирует введение с 1 октября запретительных надбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно за кредитованных заемщиков. В основном эти надбавки касаются субсидированной ипотеки от застройщиков, но вторичный рынок тоже затрагивают.

А уже в октябре обороты на рынке жилья могут снизиться из-за досрочной реализации спроса и слишком дорогой ипотеки. А затем поползут вниз и цены.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/