Заказать звонок
Аналитика рынка
Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2022 года
Цены на жилье показали символический плюс
| Цены на недвижимость в Москве () | Дек 22 | Ноя 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| 251 356 | -0,9% | +2,3% | |
| 4 124 | -0,9% | +23,8% | |
| 4 084 | -0,9% | +38,5% |
В декабре цены на вторичное продолжали падать, однако по итогам 2022 г. рынок все же показал небольшой плюс за счет активного роста в начале года. В целом, динамика стоимости метра в 2022 г. полностью повторила сценарий 2014-2015 гг.
По данным аналитического центра , за 2022 г. выросли на 2,3% до 251 400 руб. за кв. м в среднем при инфляции около 13%. Таким образом, в реальном выражении стоимость жилья снизилась.
В течение 2022 г. ценовая динамика была очень неравномерной: в начале года цены активно росли, следуя траектории рынка 2021 г., и за январь-февраль прибавили 3,1%. В стоимость метра подскочила еще на 5,6% на фоне временного обвала курса рубля и общего ажиотажа в связи с началом СВО, введением беспрецедентных санкций против России и т.п. Однако уже в рост цен выдохся (+1,6%), и с стоимость метра поползла вниз. За восемь месяцев, с мая по декабрь, подешевели на 7,5% от апрельских максимумов, полностью отыграв назад весенний ценовой скачок. В настоящее время метр на вторичном рынке жилья Москвы стоит в среднем на 0,8% меньше, чем в феврале 2022 г.
Благодаря более длительным срокам экспозиции дорогое жилье более успешно сопротивляется снижению цен, чем дешевое. Если пятиэтажки и панельные дома, а также однокомнатные квартиры за восемь месяцев подешевели на 8-10%, то сталинки, современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры - только на 4,3%, 6,3% и 5% соответственно.
По итогам 2022 г. все сегменты оказались в плюсе благодаря активному январю-февралю, однако в бюджетных сегментах рост цен не превышает пределы статистической погрешности - 0,2-2,4%, а в дорогих остается ощутимым – 3,3-6,6%. Лидерами ценового рейтинга в разрезе географии также стали дорогие Центральный (+3,8% в 2022 г.) и Западный (+4,1%) округа.
Однако, как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости к снижению цен эфемерна: дорогое жилье в итоге дешевеет в той же пропорции, что и дешевое, просто этот процесс занимает больше времени.
| Цены на жильё по типам домов () | РУБ | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 219 931 | +2,4% | |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 223 587 | +1,4% | |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 236 875 | +1,7% | |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 251 494 | +0,9% | |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 272 785 | +3,3% | |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 259 721 | +4,0% | |
| Все панельные и блочные дома | 226 798 | +1,8% | |
| Все монолитные и кирпичные дома | 261 333 | +2,8% | |
| Цены на жильё по комнатности () | РУБ | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные квартиры | 251 546 | +0,2% | |
| Двухкомнатные квартиры | 247 431 | +1,8% | |
| Трехкомнатные квартиры | 240 225 | +2,7% | |
| Многокомнатные квартиры | 261 939 | +6,6% | |
| Цены на жильё по округам () | РУБ | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Центральный округ | 395 013 | +3,8% | |
| Юго-Западный округ | 285 074 | +2,3% | |
| Западный округ | 279 795 | +4,1% | |
| Северо-Западный округ | 261 972 | +1,9% | |
| Северный округ | 245 907 | +2,1% | |
| Южный округ | 228 405 | +1,8% | |
| Северо-Восточный округ | 225 682 | +2,0% | |
| Восточный округ | 223 171 | +2,0% | |
| Юго-Восточный округ | 216 903 | +3,5% | |
| Все районы старой Москвы за МКАД | 201 370 | +3,3% | |
| () | РУБ | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
354 135 | +2,7% | |
|
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
186 006 | +0,1% | |
|
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
1,90 | +2,6% | |
| Индексы ожидания и доходности () | Дек 22 | Ноя 22 |
|---|---|---|
|
Темп изменения цен на жилье |
-0,8 %/мес. | -0,1% |
|
Сравнение жилья с банковским депозитом |
0,0 б.деп. | -0,3 б.д. |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Как и прогнозировал еще в конце февраля, реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 г. оказалась такой же, как на «крымские» санкции в 2014-2015 гг.: и снижением цен.
В прошлый раз из-за западных санкций и снижения цен на нефть метр дешевел в течение трех лет, с 2015 по 2017 г. включительно, и в итоге стоимость жилья снизилась примерно на 15-20%. Но сейчас и санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. А главное, в 2015 г. на рынке не было пузыря - перед 2014 г. цены практически не росли, - а теперь есть, и огромный: в 2020-2021 гг. московские квартиры подорожали примерно в полтора-два раза – см. . Так что на этот раз падение цен может быть более глубоким.
К настоящему времени под давлением и слабого спроса заявленная стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы снизилась на 7,5% относительно апреля 2022 г. по индексу IRN.RU, однако .
Учитывая практически идентичную реакцию рынка на события 2014 и 2022 гг., можно предположить, что цены на жилье в ближайшие год-два продолжат ползти вниз - темпами примерно 1% в месяц - и в итоге скорректируется примерно на 30% от максимумов весны 2022 г. То есть вернутся к уровням начала 2020 г. Если, конечно, не случится новых форс-мажоров.
Читать полностью: