Способы продажи ипотечной квартиры

Как показывает практика, россияне берут ипотеку в среднем на 15 лет. Это долгий период, за который жизнь может кардинально измениться – от платежеспособности, места проживания до личных предпочтений заемщика. В любой момент у человека может возникнуть желание продать ипотечную квартиру. И тут возникает масса вопросов.

Не забываем про обременение

Заемщик, оформивший ипотеку, сразу оформляет право собственности на квартиру, то есть еще до погашения кредита. Но это не значит, что он вправе делать с этой недвижимостью все, что захочет. Пока задолженность не выплачена полностью, действует обременение, которое запрещает совершать какие-либо сделки с объектом без согласия кредитора.

То есть продать ипотечную квартиру можно, но нужно получить одобрение банка. С этим могут возникнуть трудности. Если кредитор посчитает, что ему это не выгодно, он откажет в совершении сделки. Но попытаться все же стоит, и каким способом это можно сделать, расскажем далее.

Способы, как продать квартиру в ипотеке

Досрочное погашение ипотеки

Самый легкий и быстрый способ распрощаться с ипотекой и продать квартиру. Просто погашаете долг ранее срока, и обременение с недвижимости снимается. Теперь вы имеете полное право делать со своим жильем все, что хотите, в том числе и продать любому лицу без одобрения банка.

Такое решение подойдет заемщикам, у которых есть возможность оплатить остаток ипотечного кредита. Лучше, если есть собственные сбережения для этого. Но в большинстве случаев свободных денег у заемщика нет, особенно если остаток по кредиту большой.

Если необходимой суммы нет, можно оформить потребительский кредит. Но это не лучший выход, так как по таким займам процентная ставка значительно выше, чем по ипотеке, соответственно, и размер ежемесячного платежа больше. В итоге квартиру то вы продадите, а долговая нагрузка только увеличится.

Но есть другой вариант – найти покупателя, договориться с ним о внесении задатка, размер которого равен остатку по ипотеке, и эти деньги отдать банку, закрыв кредит. Важно все правильно оформить: предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, а также взять в банковском отделении справку о погашении долга по ипотеке и снять обременение в МФЦ.

Далее можно совершать сделку купли-продажи по стандартной схеме.

Закрытие ипотеки в процессе сделки купли-продажи

Способ похож на предыдущий, но есть существенная разница – в этом случае в сделке принимает участие банк. Кредитор берет все под собственный контроль, что обеспечивает безопасность и продавца, и покупателя. Но есть и минус – банковское учреждение может выдвигать свои условия и даже установить жесткие сроки по оформлению договора купли-продажи.

Этапы следующие:

1. Заемщик получает от банка разрешение на продажу ипотечной квартиры.
2. Берет у кредитора справку, в которой указывается, сколько ему осталось выплатить.
3. Покупатель вносит деньги на два аккредитива или две банковские ячейки: остаток по ипотеке для банка и остальную сумму для продавца-заемщика.
4. Стороны заключают договор купли-продажи.
5. Росреестр регистрирует переход права собственности.

Как только все формальности будут соблюдены, заемщик-продавец получает деньги за проданное ипотечное жилье.

Переоформление ипотеки на покупателя

Такой вариант тоже распространен. Суть его проста – покупатель вашей ипотечной квартиры становится заемщиком вместо вас, соответственно, дальнейшие платежи вносит уже сам. Но не всегда это удается воплотить в реальность.

В первую очередь, потому что покупатель должен полностью отвечать требованиям банка, то есть иметь хорошую платежеспособность, официальное место работы, подходить под возрастные ограничения и т.д. Это значит, что к поиску покупателя придется отнестись особенно внимательно, любой желающий не подойдет.

Во-вторых, нужно еще найти человека, который согласится взвалить на себя долг. Это, скорее, выход для тех покупателей, которые не имеют достаточно средств для покупки недвижимости сразу за полную стоимость, поэтому им легче выплачивать кредит.Но все же шанс на благоприятный исход есть, поэтому попытаться однозначно стоит!