Снижение ипотечных ставок - что происходит сегодня с кредитованием?
Снижение ипотечных ставок - что происходит сегодня с кредитованием?
Нынешний 2020 год по ряду общеизвестных причин стал годом тяжёлых финансово-экономических потрясений. Причём, это актуально для всех уровней: от крупных компаний до самых мелких индивидуальных предприятий и массы физических лиц, незанятых коммерческой деятельностью. В российских реалиях, по традиции, сразу же обостряется вопрос с жилой недвижимостью. Особенно, если это московская недвижимость, знаменитая на всю РФ и мир своими заоблачными ценами на квадратные метры. Шутка «на двушку в центре Москвы можно купить замок в Чехии» недалека от истины.
Ипотека и жилищный кредит – это самый распространённый и самый доступный способ в России обзавестись собственным жильём. Покупка квартиры разом, полностью за свой счёт большинству людей абсолютно не по карману. Ипотека, её доступность, привлекательность и выгодность, зависят от ряда критериев:
- ипотечные ставки (годовые проценты);
- вариации размера ипотеки;
- условия, график и сроки выплат;
- тип взносов;
- наличие и размер первоначального взноса;
- льготные программы;
- возможности отсрочек и пересмотров по выплатам и пр.
Ипотечная конъюнктура меняется из года в год, т.к. зависит от очень большого числа факторов экономического, социального и даже политического характера. В целом, общие условия кредитования недвижимости остаются неизменными, но при наступлении кризисных ситуаций случаются скачкообразные изменения и в банковских предложениях относительно рынка недвижимости. В 2020 году рухнули целые экономические сектора, а доходы миллионов россиян сократились на 30%-40%.
Российская ипотечная сфера, конечно, гораздо невыгоднее по сравнению с западными предложениями, где те же годовые проценты могут составлять 2%-3%. Ещё в 2015 году типичной годовой ставкой была цифра в 13%-15%, редко меньше. Однако положение дел в стране с тех пор только усугубилось. При сохранении прежних параметров приобретения среднетипичной квартиры в ипотеку банки рисковали вообще остаться без клиентской базы. Поэтому вынужденно начали вводиться некоторые изменения и послабления. По порядку.
Ипотечная ставка
Главный критерий ипотеки, определяющий её обременительность для клиентского кошелька. Например, размер ипотеки составляет 1 млн. рублей. Один процент от этой суммы – 10 тыс. рублей. Предположим, годовые были 15%. Значит, за год переплата составит 150 тыс. рублей. Делим это число на 12 месяцев, получается 12 500 рублей. Это ежемесячная сумма, которая учитывает только годовые проценты. А поскольку чаще всего платежи в ипотеке аннуитетные, то таковыми проценты и останутся (будут считаться от 1 млн. рублей, даже если от тела ипотеки останется только тысяч сто, например). Но если снизить ставку на полтора процента, выйдет 13,5%. Получается: 135 тыс. рублей – проценты за год, разделить на 12 месяцев – 11 250 рублей процентной переплаты в месяц. Т.е. ежемесячный платёж уменьшится всего на 1250 рублей, что не так уж и много.
В 2020 году Центробанк начал проводить политику снижения ставки. Теперь на вторичное жильё средние годовые проценты составляют порядка 8,5%-9%, а на первичное жильё, с учётом всех возможных способов снижения себестоимости квартиры (под ключ, долевое строительство, предложения от застройщика, льготные программы, ипотека под маткапитал и спецпредложения молодым семьям и т.д.), ставка уже сейчас находится на уровне менее 7% годовых. Прогнозирование относительно динамики ипотечных ставок довольное любопытное:
- согласно национальному проекту «Жильё и городская среда» к 2024 году годовая процентная переплата в сегменте самых распространённых видов квартир должна упасть до 7,9%, однако аналитики полагают, что подобное падение будет иметь место уже в конце сего года;
- если инфляция будет сохраняться на уровне 4%, эксперты предполагают, что льготные ипотеки в ближайшее время упадут ещё где-то на полпроцента, достигнув планки в 7% годовых за счёт оптимизации банковских процессов на рынке недвижимости (полный переход на цифровые методы обеспечения), плюс за счёт позитивной динамики рынка ипотечных ценных бумаг;
- государственные программы позволили снизить ипотечную ставку на социальную жилую недвижимость до 6,5%, что уже к середине лета на 17% увеличило число заключаемых клиентских сделок по сравнению с началом года;
- финансовые аналитики допускают дальнейшее падение процентных ставок по ипотекам в 2021 и 2022 году;
- сейчас для увеличения доступности недвижимости предлагаются варианты со сверхнизкими ставками, но это касается отдельных банков: Дальневосточная ипотека от Углеметбанка (ставка от 1,6%) и банка Долинск (ставка от 2%), Ипотечный кредит на с/х территориях от банка Центр-Инвест (ставка от 2,75%), программа «Много жилья за маленькую ипотеку» от НС Банка (ставка от 3%) и т.д.
Ипотечная ставка – это основной аргумент, определяющий и общую переплату по ипотеке, и размер ежемесячных взносов.
Иные варианты корректировки «тяжести» ипотеки
Кредитование недвижимости подразумевает и некоторые другие меры, призванные смягчить ипотечный прессинг для клиентов в объективных кризисных обстоятельствах:
- Уменьшение тела ипотеки, т.е. списание части долга. Также снизит размер месячного платежа, ведь ставка будет рассчитываться от меньшей суммы. Например, от 800 тыс. рублей один процент – это 8 тысяч. И 15% умножить на 8 тыс. равно 120 тыс. рублей годовой переплаты. Делим на 12 месяцев – получаем 10 тыс. рублей в месяц по процентам вместо первоначальных 12 500 рублей. При одновременном снижении процентной ставки в 2 раза давление ипотеки на семейный бюджет кардинально снижается.
- Растяжение ипотеки во времени. Скажем, вместо изначальных 10 лет переоформить жилищный кредит на 15 лет. Понятно, что при той же сумме ипотеки ежемесячные взносы уменьшатся. Но здесь есть чёткое ограничение для всех банков – никакой жилищный займ нельзя растягивать дольше, чем на 35 лет.
- Рассрочка платежа. Оплата производится не каждый месяц, а например, раз в полгода сразу за 6 месяцев. Некоторым заёмщикам оказывается удобнее вносить более крупные суммы, но значительно реже, чем при стандартных взносах раз в 30 дней.
- Некое подобие «кредитных каникул». Когда определённый период заёмщик платит только проценты. Или, наоборот, только взносы в счёт нивелирования тела кредита. Но в первом случае получится очень большая процентная переплата, а во втором возможна неразбериха с подсчётом процентов, которые клиент обязан заплатить, когда тело займа будет погашено. Отсрочить платеж на 100%, когда ежемесячная выплата равна нулю, не выйдет. До кризиса полную отсрочку ипотеки в Сбербанке могли предоставить всем желающим минимум на месяц. Т.е. клиент получал возможность без каких-либо штрафных санкций месяц вообще ничего не платить – ни рубля. Но теперь это в прошлом.
- Редкий, но возможный для ипотечной сферы, вариант – рефинансирование. Клиент берёт один или несколько кредитов на более мягких условиях и ими гасит ипотеку. Одни банки поддерживают специальные программы рефинансирования, и клиент может взять такой кредит в том же банке, в котором он брал ипотеку. В других случаях придётся обращаться в иное финансовое учреждение.
Трудности, сопряжённые с первоначальным взносом
Покупка квартиры в ипотеку тесно связана с проблемой первоначального взноса, который может сильно варьироваться, но в среднем составляет 20%. Встречаются варианты и 10%, и 30%, и даже 50%. Размер первоначального взноса корреляционно связан с ипотечной ставкой, размером самой ипотеки, сроками выдачи займа и некоторыми другими факторами. В целом, можно выявить зависимость: чем больше первоначальный взнос, тем более щадящими и выгодными будут все остальные условия приобретения квартиры в ипотеку. При этом строгой обратной зависимости тут нет – маленький первоначальный взнос совсем необязательно означает высокие проценты, ибо это типичное условие как раз в льготных программах. Факт остаётся фактом – изыскать 200-300 тысяч рублей для единовременного внесения (типичный первоначальный взнос) для большинства весьма непросто. Дело ещё и в том, что банки, требуя первоначальный взнос, снижают свои риски. Ведь подобное условие оказывается ещё и проверкой платёжеспособности клиента.
Существует несколько альтернатив, позволяющих решить проблему первоначального взноса:
- аннуляция первоначального взноса под залог уже имеющейся жилой недвижимости;
- два ипотечных кредита, один – на взнос, другой – на саму приобретаемую жилплощадь;
- погашение первоначального взноса материнским капиталом;
- военная ипотека без первоначального взноса;
- использование потребительских кредитов для погашения первоначального взноса.
Крупные банки допускают индивидуальные программы, позволяющие оптимально скорректировать соотношение размеров первоначального взноса и ипотечной ставки.