Правила безопасности при продаже или покупке квартиры
Правила безопасности при продаже или покупке квартиры
Приобретение квартиры всегда в той или иной степени сопряжено с рядом рисков. Главная и основная опасность заключается в том, что жилая недвижимость окажется юридически «грязной». Существуют и другие возможные неприятности, если жильё приобретается единовременно за наличный расчёт:
1) Разнообразные нарушения (случайные или умышленные) при составлении договора купли-продажи. Распространёнными следствиями таких нарушений являются следующие проблемы. Задержка с выездом из квартиры прежнего собственника. Так бывает, если в подписанном договоре специально не указан пункт, до какого срока собственник обязуется освободить площадь. Ещё проблема – дорогая (деньгами или сердцу владельца) мебель в квартире. Иногда покупатель может «подсунуть» на подпись договор, в котором указано, что продавец согласен оставить в квартире имеющуюся мебель, а стоимость этих вещей просто включена в цену жилья. В качестве решения подобных потенциальных проблем рекомендуется прибегать к услугам и арбитражу третьих сторон (риэлторские агентства, агентства недвижимости, конторы юридического сопровождения и пр.). Специалист поможет проверить составленный договор на наличие «подводных камней» для обеих сторон сделки.
2) Единовременный наличный расчёт с такими ценниками всегда относительно рискован. Физическая наличность – это вещь. А вещь можно потерять, вещь могут украсть, вещь можно подделать. Продавец рискует получить на руки поддельные купюры, причём уровень подделки бывает весьма высокий. Покупатель рискует быть обворованным или даже ограбленным. В качестве альтернативы вновь рекомендуются сопроводительные услуги третьих юридических лиц, а также отказ от операций с такой крупной наличностью. Например, банковские организации предлагают вариант, когда покупатель кладёт деньги на временный счёт, а продавец получает их только после передачи прав собственности.
Но в целом, с нынешними возможностями Интернета многие люди теперь юридически подкованные. Поэтому и становятся основными те опасности, которые даже профессиональный юрист при поверхностном анализе не всегда выявляет. Речь о проблемах с самим объектом недвижимости.
Типичные риски, связанные с нарушением юридической чистоты квартиры
Кратко о самых распространенных рисках при покупке жилья, которые касаются именно проверки юридической чистоты объекта недвижимости:
1) Статья 166 ГК РФ. Именно по этой статье чаще всего возникают проблемы. Суть в том, что сделка может быть признана недействительной, если она нарушает законные права как одной из сторон сделки, так и неких третьих лиц. Самым понятным и ожидаемым вариантом будет ситуация, когда после совершения купли-продажи появляются неучтенные наследники. Причём это могут быть даже не родственники продавца, а наследники, "всплывшие" ещё с предыдущих сделок купли-продажи. Статья 166 является «рабочей» именно из-за широты своего охвата. Под формулировку "нарушают законные права и интересы третьих лиц" можно подвести очень много ситуаций.
2) Статья 169 ГК РФ. Этот момент можно рассмотреть также на хрестоматийной ситуации. Престарелые родители/бабушки/дедушки дарят детям/внукам своё единственное жилье, после чего благодарные наследники выгоняют своих пожилых родственников на улицу и продают квартиру, чтобы поскорее получить финансовую наличность. Обнаружение подобного факта способно аннулировать сделку купли-продажи в судебном порядке.
3) Статья 173 ГК РФ. Ключевое значение имеет разрешение со стороны некоего третьего лица. Обычно, юридическое лицо или государственная структура, орган местного самоуправления. Типичный пример, когда собственником является ребёнок, но сделка купли-продажи была осуществлена без разрешения со стороны органов опеки. Регистрация перехода права собственности в таком случае означает прямую дорогу в суд, когда органы опеки узнают о сделке. В эту же тему можно отнести нарушение прав детей со стороны собственников-родителей. Например, семья из трёх человек - мама, папа, один ребёнок. Квартира находится в полноправной собственности супругов, но ребёнок также считается полноправным собственником, имеющим право на треть от данной недвижимости. При этом до совершеннолетия сделки с куплей-продажей квартиры не должны ухудшать условия проживания ребёнка. Неучёт интересов несовершеннолетних есть весьма распространенная причина аннулирования сделок и одновременно пример нарушения юридической чистоты.
4) Также очевидно недействительной может оказаться сделка, совершенная лицом, которое в судебном порядке частично или полностью признано недееспособным. Здесь для проверки потребуются справки ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансер). Если возникают сомнения в дееспособности участника сделки, можно в отдельном порядке потребовать данные документы. В основном, здесь работает статья 177 ГК РФ. При этом тут могут быть некоторые тонкости. Например, если продавцу квартиру подарили, и на момент дарения даритель ещё не состоял на учете, допустим, в психоневрологическом диспансере. Но после дарения и перехода прав собственности предыдущий собственник на учёт встал. Возникает довольно зыбкая юридическая картина. Ведь в случае каких-либо судебных разбирательств суд может предположить, что на момент дарения даритель уже был, как говорится, "не в себе". Про такое говорят: "В момент сделки (дарения) лицо было несделкоспособным". Дополнительная сложность в том, что в этом случае отследить неспособность лица к юридическим процедурам должен риэлтор.
5) Необходимость согласия супруга/супруги при продаже совместно нажитого имущества, в том числе квартиры. Здесь сложность в том, что люди уже давно могут быть врозь. Такая сделка пройдёт. Росреестр осуществит переход права собственности, но поставит галочку, что сделка оспорима, если второй супруг не дал письменного согласия. О совместно нажитом имуществе следует сказать отдельно. Бывает, что квартира приобретается людьми, состоящими в официальном браке, но находящимися в процессе его расторжения. В этом случае очень важно проследить, является ли квартира совместно нажитым имуществом. Достаточно сравнить официальную дату расторжения брака и дату приобретения квартиры. Потому что если квартира была куплена за пару дней до официального расторжения брака, такая недвижимость будет считаться общей у супругов.
6) Еще один распространенный случай - риск расприватизации квартиры, например, когда были нарушены права отказавшихся от приватизации лиц.
Эти и другие моменты нужно учитывать при совершении сделок, а вообще, никогда не будет лишним профессиональное.