Что такое дифференцированный платеж по ипотеке?
Платежи по ипотеке бывают дифференцированными и аннуитетными. От этого зависит, сколько заемщику придется платить каждый месяц, и какой будет переплата по кредиту. В чем разница между ними, и когда выгодно выбирать именно дифференцированную схему погашения ипотеки, читайте далее.
Главное отличие платежей
Ипотека, как и любой другой кредит, включает:
• основное тело долга (сумма, которую выдали клиенту на покупку жилья);
• проценты (сумма, которую банк взимает за то, что заемщик пользуется его средствами).
И каждый очередной платеж, начиная с первого месяца погашения, обязательно включает частично основной долг и проценты. Но какая из этих частей будет погашаться в большей степени, и каким будет размер ежемесячного взноса, зависит от выбранного типа оплаты.
Аннуитетная схема погашения предполагает, что в течение всего периода кредитования заемщик платит одинаковые суммы каждый месяц. Однако соотношение основного тела кредита и процентов постепенно меняется. В первой половине срока большая часть платежа состоит из процентов, а на основной долг приходится мало, а во второй – ситуация меняется в обратную сторону.
Дифференцированная схема погашения предполагает, что в ежемесячный платеж входит всегда одинаковая сумма основного тела кредита, а сумма процентов меняется в меньшую сторону. Дело в том, что они начисляются на остаток задолженности, соответственно, уменьшаются после каждого очередного платежа.
Отметим, что далеко не все банковские учреждения соглашаются на дифференцированную оплату! В основном все крупные организации, включая Сбербанк, ВТБ, оформляют ипотеку по аннуитетной схеме.
Примеры расчета
Чтобы было понятно, приведем примеры расчета обоих типов платежей при одинаковых исходных данных.
Итак, банк выдал ипотеку на 3 000 000 рублей. Ставка – 8%. Срок – 20 лет.
Если схема аннуитетная, то:
• платить в месяц нужно 25 093 рубля, и это неизменная сумма;
• процентов начислят 3 021 966 рублей;
• переплата составит 6 021 966 рублей.
Если посмотреть на график, четко видно, что сначала большая часть платежа приходится на погашение процентов, и только к концу заемщик начинает все больше оплачивать основное тело кредита. Таким способом банк старается быстрее закрыть свои риски, обезопасить себя от возможных убытков, поэтому эта схема кредиторам выгоднее.
Для заемщика аннуитетный платеж просто удобен: человек сразу знает, какую сумму будет платить каждый месяц. Все предсказуемо и просто. Но придется первое время отдавать деньги на проценты, почти не затрагивая основной долг.
Если схема дифференцированная, расклад другой:
• в месяц надо вносить разные суммы: от 32 500 рублей до 12 583 рублей, от большей к меньшей;
• банк начисляет проценты в размере 2 409 915 рублей;
• переплатить по ипотеке придется 5 409 915 рублей.
На графике хорошо видно, что в каждый платеж включается одинаковая сумма основной задолженности, а величина процентов меняется от большей к меньшей. Так как в начале срока тело кредита еще внушительное, прибыль банка тоже выходит приличной.
По мере погашения основного долга процентная сумма становится все меньше и меньше, так как начисляется на остаток, который еще не возвращен кредитору. Соответственно, и размер ежемесячных платежей каждый месяц снижается.
Заемщик имеет возможность быстрее уменьшить общую сумму ипотеки и меньше переплатить за нее. Но в первое время придется неплохо вложиться в погашение.
В чем преимущества и недостатки дифференцированного платежа?
Главное достоинство дифференцированной схемы погашения – экономия на процентах. Клиент банка платит их гораздо меньше, чем при аннуитетном способе. Ведь проценты начисляются не на весь кредит, а только на ту сумму, которой заемщик фактически пользовался.
Но есть и недостаток, который отпугивает клиентов, – большая долговая нагрузка в первые годы действия ипотеки. Сначала нужно вносить крупные суммы, потом уже станет легче. По этой причине банки более серьезно проверяют платежеспособность заемщика. Нужен стабильно высокий доход.
Такая схема хорошо подойдет тем, кто собирается погасить ипотеку досрочно: это позволит отдать кредитору меньше процентов, следовательно, сократить переплату. При аннуитетном варианте оплаты закрывать кредит раньше срока менее выгодно.
При оформлении ипотеки клиент вправе сам выбрать, какой платеж ему удобен. Но при условии, что банк работает с обеими схемами. Поменять одну систему погашения на другую уже во время действия кредита можно при согласии финансовой организации и лишь через рефинансирование долга.
Итак, дифференцированный платеж по ипотеке – выгодный способ, помогающий существенно сократить переплату, особенно при досрочном погашении. Но воспользоваться такой схемой могут только те граждане, которые готовы отдавать крупные суммы в первые годы кредитного срока.