Что ждёт околонулевую ипотеку?
Что ждёт околонулевую ипотеку?
В летние месяцы на рынке недвижимости наблюдался настоящий ажиотаж из-за ипотеки от застройщиков почти с нулевой ставкой. Строительные фирмы щедро субсидировали проценты, даже при применении банковских программ с государственной поддержкой.
Это отлично стимулировало спрос. Покупатели видели в такой ипотеке только выгоду. Но Центральный банк России заявил, что субсидирование от застройщиков – это просто маркетинговый ход, на самом деле никакой скидки нет, наоборот, люди покупают жилье по завышенной стоимости.
В связи с этим, ЦБ РФ решил принять меры по борьбе с околонулевыми ставками, вводящими граждан в заблуждение.
Как отреагировали застройщики?
Строительные компании продолжают предоставлять покупателям ипотеку с невероятно низкими субсидированными ставками. Ведь официально никаких запретов на это пока что нет. Но все же заявление ЦБ РФ повлияло на застройщиков: число предложений с околонулевыми процентами уменьшилось примерно на 30%.
Одни девелоперы совсем отменили такие программы, другие просто пересмотрели условия, немного повысив процентную ставку – до 1-2% годовых. Продолжают выдавать ипотеку под сумасшедшие проценты вплоть до 0,01% годовых крупные строительные фирмы.
Эксперты уверены, что они не свернут программу до конца текущего года, привлекая покупателей последней возможностью купить квартиру под низкий процент. Это позволит им выполнить или даже перевыполнить план по продажам за 2022 год.
Хотя условия для застройщиков стали менее выгодными. После вмешательства ЦБ РФ банки повысили комиссии по программам, в рамках которых девелоперы могут предлагать околонулевые субсидированные ставки покупателям. Это в свою очередь увеличило стоимость квартир, а также размер первоначального взноса.
Почему застройщики не хотят отказываться от околонулевых ставок?
Строительные компании не желают сворачивать ипотеку с минимальной ставкой, ведь она стимулирует спрос и прекрасно работает как реклама. Это действительно так. Риэлторы подтверждают, что еще пару месяцев назад более 50% сделок с недвижимостью проходили по программам от застройщиков.
После заявления Центрального банка России количество оформленных ипотек с околонулевыми ставками стало гораздо меньше – 1/3 от всех продаж. Казалось бы, рынок недвижимости теряет много покупателей из-за сворачивания программ. Но, по мнению экспертов, спрос упадет всего на 5-10%, если проценты вернутся к базовым показателям.
Пока что девелоперы стараются договориться с властями. Недавно они вместе с банками предложили ЦБ РФ и Минстрою установить минимальный процент для ипотеки от застройщиков, некоторые фирмы даже составили график повышения ставки.
Минстрой в какой-то степени защищает интересы строительных компаний, но при этом признает, что нулевые ставки не могут стать нормой.
Действия Центробанка России
ЦБ РФ уже рассказал, какие меры собирается принять для борьбы с околонулевой ипотекой с 2023 года. Цель – сделать кредиты максимально невыгодными для строительных компаний, тогда они сами будут вынуждены отказываться от минимальных ставок.
Например, Центральный банк вправе повысить обязательный резерв, который банк бронирует под каждый кредит. Чем ниже ставка, тем больше эта сумма. В таком случае банковскому учреждению будет невыгодно выдавать застройщику займ с очень низкими процентами.
Также есть вероятность, что власти на законодательном уровне введут минимальный процент, под который можно оформлять ипотеку. Или увеличить первоначальный взнос именно по программам от строительных компаний.
Центробанк еще хочет, чтобы в кредитном договоре обязательно указывали сумму переплаты, возникшую из-за комиссии, получаемой застройщиком от банка, а также полную стоимость ипотеки.
Тем заемщикам, которые уже оформили ипотеку от девелопера, переживать не стоит: новые меры не коснутся действующих кредитов.
Расхожие мнения ЦБ РФ и экспертов
Главная причина, почему ЦБ РФ борется с околонулевой ипотекой, – повышенная стоимость квартиры. Покупателю приходится переплачивать. К рыночной цене добавляется примерно 20-30%. А если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продавать недвижимость по обычному ценнику – на 20-30% меньше, чем при выдаче ипотеки.
Но многие специалисты в сфере недвижимости не согласны с ЦБ РФ.
Во-первых, заемщики вряд ли не справятся с выплатой, ведь ежемесячный платеж при нулевой ипотеке маленький, гораздо ниже, чем по стандартным программам.
Во-вторых, риск столкнуться с безответственным заемщиком низкий. Число случаев, когда гражданин не справляется с погашением ипотеки, снизился почти до нуля.
В-третьих, если уж такое случилось, владелец может попробовать продать квартиру с ипотечным долгом на аналогичных условиях кредитного договора. Сейчас такие сделки – не редкость.
В-четвертых, не факт, что придется выпускать жилье на торги по более низкой цене. Со временем рыночная стоимость аналогичной недвижимости может увеличиться. Практика показывает, что стагнация цен длится не больше 4 лет. Через 5-10 лет помещение будет дороже, чем приобреталось по субсидированной программе.
Также специалисты не согласны, что околонулевая ипотека – это маркетинговый ход. Застройщики не обманывают покупателей, они обязательно предупреждают клиентов о переплате. Но многие люди все равно соглашаются, потому что им важен маленький ежемесячный платеж, а не полная стоимость кредита.
Но, конечно же, на рынке не обходится без недобросовестных девелоперов, которые утаивают от покупателей все нюансы нулевой ипотеки. Возможно, именно из-за них Центральный банк России так сильно огорчился.
Также риэлторы отмечают, что программы от застройщиков выгодны больше тем, кто планирует погашать долг строго по графику без досрочных платежей.
Актуальные предложения от застройщиков
Сейчас можно встретить ипотеки от застройщиков с разными процентными ставками. Одни сохранили прежние околонулевые проценты, другие же немного повысили их.
Так, в жилом комплексе «Любовь и голуби» выдают ипотеку под 1,5% на квартиры и апартаменты второй очереди. Кредитный лимит составляет 12 000 000 рублей, срок погашения – до 30 лет, величина первоначального взноса – от 15%.
ГК «А101» предлагают жилье под 1,01%. Первый платеж приемлемый – 15%, период кредитования – не более 30 лет. Квартиры этого застройщика находятся в разных ЖК на территории Новой Москвы, например, «Прокшино», «Скандинавия».
Околонулевую ипотеку со ставкой от 1% можно оформить и при покупке жилья в жилом комплексе «Сиреневый парк».
Также есть программы с постепенным увеличением процентной ставки. К примеру, строительная компания предлагает IT-специалистам ипотеку под 0,1% в первый год. Потом процент плавно повышается до 4,5% годовых. Есть и другая программа – семейная ипотека, где ставка увеличивается с 0,01% до 5,59%.
Серьезные изменения в условиях кредитования от застройщиков мы увидим только в 2023 году, когда Центральный банк России официально введет все планируемые меры по борьбе с нулевыми ипотеками.