Анализ истории переходов прав на объект недвижимости защитит Покупателя от возможных рисков. Если Вы самостоятельно покупаете квартиру, комнату или дом читайте, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.
Проверьте паспорта собственников
Прежде всего, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверьте паспорта всех собственников. Кроме обычной визуальной проверки паспорта на наличие исправлений, наличие всех страниц, срока действия паспорта, отсутствие информации об утере данного паспорта, необходимо убедиться, что на фото тот же человек, что представился собственником.
Проверьте документ-основание права собственности на объект недвижимости
Таким документом может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия или уступки прав, судебное решение или договор приватизации. Покупатель должен проверить данные всех участников сделки, адрес и площадь объекта недвижимости, а также существенные условия договора. Особое внимание уделите, если объект приобретался с использованием кредитных средств и материнского капитала.
Шаг 3. Закажите выписку из ЕГРН
Прежде всего, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, с указанием его характеристик, информирует о наличии или отсутствие обременений или прав требования на конкретную дату ее выдачи. Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать их сами с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их.
Шаг 4. Изучите историю перехода прав на квартиру
Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций при покупке жилья, — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупатель должен проверить все переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все ранее проведенные сделки соответствуют закону и не нарушают прав ее участников (прописанные не собственники, несовершеннолетние дети, не собственники, выписанные по заявлению, в интернаты и т.п.), так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.
Шаг 5. Проверьте подлинность доверенности, согласия супруга на продажу
С особым вниманием отнеситесь к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности.
Если объект недвижимости приобретался в браке, необходимо согласие даже бывшего супруга. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено. Это может привести к судебному разбирательству по данной сделке купли-продажи.
Шаг 6. Закажите выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах
Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.
Шаг 7. Убедитесь, что квартира не имеет обременений
Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.
Шаг 8. Закажите справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не нового, уверены — разбирательства вам ни к чему. Особое внимание уделите показаниям счетчиков и датам последних оплат.
Шаг 9. Если объект недвижимости приобретался с использованием кредитных средств или материнского капитала закажите дополнительные справки и выписки.
Если при покупке объекта недвижимости использовались кредитные средства, необходимо получить справку от кредитной организации о полном погашении займа и снятии обременения о залоге.
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован материнский капитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
Шаг 10. Проверьте, согласована ли перепланировка
Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления (БТИ). За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.
1. Проверяйте ТОЛЬКО оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных.
2. Задавайте любые вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит с принятием решения — это повод насторожиться.
3. Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения.
Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь ПОМОЩЬЮ риэлтора. Мы проверим все возможные угрозы праву собственности и юридическую историю объекта недвижимости, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.
Проверка содержания, комплектности, правильности оформления, отсутствия технических ошибок, несоответствий в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости.
‐ Проверка совпадений сведений в Едином Государственном Реестре Недвижимости на субъект и объект недвижимости.
‐ Определение наличия прав и полномочий у лиц на совершение сделки.
‐ Проверка соблюдения требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц.
‐ Проверка соблюдения требований семейного законодательства при совершении сделки.
‐ Проверка наличия сведений о банкротстве правообладателя.
‐ Проверка истории перехода права собственности на объект недвижимости за весь период с момента приватизации.
‐ Определение количества собственников, а также иных лиц, имеющих права пользования объектом недвижимости, на определение возможных прав третьих лиц, наличия ипотеки, запретов, арестов, обременений и др.
‐ Определение состоит ли правообладатель (продавец) квартиры на учете в НД и ПНД.
‐ Определение наличия перепланировки или переустройства объекта недвижимости, незарегистрированных в установленном законом порядке.
‐ Определение отсутствия или наличия задолженностей по оплате коммунальных услуг.
‐ Определение нахождения дома в списках домов, подлежащих реконструкции или сносу.
‐ Проверка принадлежности объекта недвижимости к объектам культурного наследия.
‐ Проверка сведений о плановом сносе объекта недвижимости.
‐ Проверка наличия исполнительных производств в отношении правообладателя.
‐ Проверка наличия судебных разбирательств в отношении правообладателя.
‐ Проверка действительности паспорта правообладателя.
‐ Иные проверки объекта недвижимости, исходя из особенностей предстоящей сделки.
Работаем на рынке недвижимости с 1999 года
Получили награду за вклад в развитие Московской Ассоциацией Риэлтеров связи с 15-летием успешной деятельности на рынке недвижимости
Получили награду "Лучшая брокерская компания с численностью сотрудников свыше 100 человек".
Поделитесь своим мнением о качестве работы специалиста по недвижимости.
Заказать звонок