Приём квартиры от застройщика - как проходит процесс
Приём квартиры от застройщика - как проходит процесс
За последние 10 лет на рынке недвижимости в России сформировался новый сегмент - квартира от застройщика. Суть в том, что первичная жилая недвижимость предоставляется без посредников. Фирма, занимающаяся строительством жилых домов, сама же реализует квартиры после окончания стройки. Это удобно как для продавца, так и для покупателей. Деятельность торговых посредников означает лишние расходы для фирмы и соответственно увеличение стоимости продаваемого товара. Продажи непосредственно от застройщика существенно упрощают взаимодействие спроса и предложения.
Реализация может проходить в виде классической продажи готового жилья, но нередко применяется вариант, когда застройщик заключает договор купли-продажи с покупателями относительно ещё недостроенного дома, или даже еще до начала строительства. Последний вариант для покупателей привлекателен тем, что в этом случае покупка недвижимости обходится намного дешевле по сравнению с любыми другими альтернативами. Правда, оборотной стороной таких сделок всегда является некоторый шанс заключить сделку с компанией-банкротом, а то и просто мошенниками. В стране уже стали привычными случаи с обманутыми вкладчиками и дольщиками. Деньги отданы, а квартиры как не было, так и нет. Поэтому оплачивая ещё не возведённую недвижимость, следует особо тщательно присматриваться к фирме-застройщику.
Новые квартиры «под ключ» и «коробки»
Большинство строительных компаний в данный момент функционируют с прицелом на максимально быстрое возведение спальных районов, состоящих из высотных новостроек. В 2020 году конъюнктура спроса на жильё несколько изменилась, но на строительную политику это пока не сильно повлияло. Можно обозначить два варианта, в которых российские застройщики предлагают потребителям квартиры:
- "Под ключ". Покупка квартиры "под ключ" привлекательна тем, что в ней уже выполнен один из вариантов стандартизированного ремонта. При этом 90% подобных предложений подразумевают ремонт эконом-класса: напольное покрытие линолеум, облицовка стен - обои или выравнивание, потолки - классическое выравнивание, простые межкомнатные двери, плюс минимальный стандарт монтажных работ (счётчики, выключатели, розетки, сантехника). Дешевизна используемых материалов позволяет практически нивелировать стоимость ремонта в цене квартиры. Недвижимость "под ключ" интересует тех покупателей, которым нужно срочное жильё. По принципу "приобрели и въехали". Такие предложения необходимы тем, кто не хочет и/или не может тратить деньги и время на собственный ремонт. Стоимость базового ремонта, включенного в стоимость квартиры, всегда оказывается значительно меньше затрат на собственный ремонт. Не говоря уж о потраченном времени. Часто квартиры "под ключ" выбирают молодые семьи с маленькими детьми, которым срочно нужно куда-то заехать. Также среди покупателей попадаются люди, занимающиеся сдачей жилья в аренду. Они тоже заинтересованы в приобретении недвижимости, сразу готовой к эксплуатации.
- "Коробка". Противоположность предложению "под ключ". Здесь застройщики предлагают жилую недвижимость без каких-либо ремонтных облицовок и отделок. Проведены все коммуникации, поставлены окна, монтированы самые дешевые розетки и выключатели, установлена «наполовину исправная» бэушная сантехника. И всё. Потолок, стены и пол представляют собой оголённый стройматериал. Соответственно и покупательская аудитория на такие квартиры противоположная той, что ищет предложения "под ключ". Здесь люди наоборот планируют провести индивидуальный ремонт, на свой вкус. Приобретение "коробочной" квартиры избавляет от необходимости демонтажа покрытий старого ремонта. Застройщикам это удобно, так как ускоряет процесс сдачи новостройки в эксплуатацию. А для покупателя еще одним плюсом выступает то, что подобные предложения позволяют снизить цену. Дело не только в отсутствии трат даже на базовый ремонт. В вопросе заселения новостроек ключевое значение отдаётся скорости. Почти всё коробочное жилье относится к эконом-классу, который всегда можно сделать ещё дешевле, и это всё равно останется выгодным для застройщиков. Сейчас очень популярны на рынке недвижимости "коробки-студии": огороженный санузел и одна большая комната с большим окном.
Несколько нюансов касательно приёма квартиры в новостройке
Многие задаются вопросом, как конкретно взаимодействовать со строительной фирмой, приобретая у неё "сырую" квартиру. Прием квартиры от застройщика подразумевает ряд простых советов:
- Если с компанией был заключен договор купли-продажи еще на этапе строительства, застройщик обязан передать покупателям ключи в течение максимум полугода от момента одобрения жилья госкомиссией (получение РВЭ). В течение этого полугода застройщик примерно за месяц до момента передачи ключей направляет покупателям заказное письмо с соответствующим уведомлением. Если фирма не успевает завершить строительство, то не более чем за 2 месяца до момента окончания оговоренного в договоре срока компания обязана известить покупателей с предложением продлить условия соглашения.
- Перед передачей квартиры застройщик обязан дать покупателям подробно её осмотреть. Покупателем для этого рекомендуется соответствующим образом экипироваться. Блокнот, ручка и мел будут нужны, чтобы фиксировать все возможные дефекты. Работающая лампочка и любой электроприбор - проверка функционирования розеток и цоколей. Электроприбор рекомендуется брать не ценный, поскольку если с проводкой что-то не так, он может перегореть. Лазерный дальномер (или обычная измерительная рулетка) и строительно-монтажный уровень - измерение площади комнат и проверка ровности всех поверхностей. Молоток или любой предмет, способный послужить его аналогом - простукивание пола и стен для поиска возможных пустот. Кстати, пол на этот счёт легко обследовать с помощью каблуков. И конечно, мощный светодиодный фонарик для тщательного осмотра затемненных зон.
- Прием квартиры делает желательным налаживание контактов с соседями. Это полезно не только для изучения будущей социальной обстановки, но и помогает выявлять дефекты. Возможно, соседи в своих квартирах обнаружили то, что покупателям не удалось обнаружить в своей. А поскольку дефекты в новостройках, если и есть, носят системный характер, то они наверняка будут повторяться в большинстве квартир. Дольщики тесно общаются друг с другом через соцсети, создавая "новостроечные" группы.
- Разумеется, необходимо тщательно проверять документацию. В числе обязательных документов, которые надо взять с собой, будет паспорт и оригинал договора. Иногда сотрудники фирмы рвутся предложить подписать акт приема-передачи сразу в офисе и только потом ехать на осмотр квартиры. Якобы для экономии времени. Но если подписать этот акт заранее, потом застройщику невозможно будет предъявить претензии при обнаружении каких-либо дефектов.
- Помимо своей квартиры необходимо осмотреть всё здание в целом. Состояние лестничных пролетов, лифтов, подъездных дверей. Любой житель дома в случае чего имеет право потребовать от фирмы устранить какие-то недочёты, ведь подъезд считается совместным имуществом коллектива собственников. Будущим жителям первого этажа обязательно нужно осмотреть подвал, а жителям последнего - озаботиться проверкой чердака и крыши.
- Отдельное внимание нужно уделить сантехнике. Даже в квартире-«коробке» она должна исправно функционировать. Течи, нарушения водоотведения, видимые повреждения – недопустимы.
Если есть возможность, на прием квартиры есть смысл пригласить стороннего специалиста. Профессионал может заметить то, что ускользнуло от взора покупателей. Необходимость проверки сторонним специалистом возрастает, если дом газифицирован.