Какие права имеет дольщик, если застройщик не сдает в срок дом
Какие права имеет дольщик, если застройщик не сдает в срок дом
Долевое строительство имеет ряд преимуществ по сравнению с приобретением даже «новостроечного» жилья, т.е. первичной жилой недвижимости. Главный плюс долевых сделок в сфере недвижимости заключается в дешевизне. Заключая договор купли-продажи относительно квартиры в ещё не возведённом или недостроенном многоквартирном доме, покупатели могут сэкономить примерно до 30% от стоимости аналогичных вариантов в других сегментах рынка недвижимости. Долевое строительство как экономическое явление возникло в Аргентине в 80-е годы, а в Россию пришло на рубеже 90-х-00-х годов. Поначалу очень многие пожелали стать дольщиками, усмотрев возможность быстро и относительно легко обзавестись собственной недвижимостью. Но также быстро начали обнаруживаться «подводные камни» покупки квартиры посредством российского долевого строительства:
- Множество молодых компаний-застройщиков просто не выдерживало конкуренции с крупными фирмами, и становились банкротами. Другим не хватало собственных капиталов для обеспечения производственной и финансовой деятельности.
- Часто застройщики неграмотно подходили к проектировке и выбору места строительства. В результате в процессе обнаруживались архитектурно-технические нарушения, требовавшие временной «заморозки» строительства. Возведение жилой недвижимости могло начаться на территориях, недопустимых под подобное дело. Бывало, что рядом со стройкой находились недвижимые объекты, находящиеся под особым контролем/охраной. Всё это приводило к проблемам, вплоть до отмены стройки и сноса. Нередко, когда начинающие застройщики сталкивались просто с чиновничьим произволом.
- А ещё типичным было столкнуться с застройщиком-мошенником, который обманными путями и теневыми схемами либо всячески затягивал окончание строительства и сдачу, либо вообще просто обманывал дольщиков, исчезая с деньгами. Среди распространённых схем применяются, например, двойные продажи (одновременное участие сразу нескольких долевиков на одну жилую недвижимость), а также привлечение к уже имеющимся долевикам новых в процессе строительства. Тогда число собственников растёт, а заявленная площадь недвижимости – нет. И получается нечто, напоминающее финансовую пирамиду.
- Отдельно стоит упомянуть обманные махинации с фиктивным банкротством. Получив финансовые средства дольщиков, недобросовестные застройщики действуют двумя путями. Первый: деньги уходят на оффшорные и прочие счета (в том числе, зарубежные) ещё до начала строительства, а компания намеренно организует банкротство. Второй: строительство завершено, но застройщик, не передав недвижимость законным собственникам, организует фиктивное банкротство, и якобы чтобы решить эту проблему, берёт фиктивные кредиты у финансовых организаций, которые, по сути, соучастники, компания «не возвращает» займы, а кредиторы через суд пытаются «вернуть своё» с дольщиков (путём отъёма жилой недвижимости).
Защита прав дольщика
До 2005 года ситуация по стране с дольщиками без преувеличения была аховая. Процент обманутых клиентов был весьма велик. А уж задержки по сдаче жилья превратились в рутинное дело. Даже сейчас по данным 2018 года в стране более 130 тысяч обманутых дольщиков, включая тех, кто находится в промежуточном состоянии. Т.е. застройщик не обанкротился и от своих обязательств не отказывается, но строительство затягивается на неопределённый срок.
Для улучшения ситуации в сфере долевого строительства поэтапно вводили новые положения федерального законодательства. К настоящему времени можно выделить три нормативно-правовых акта:
- Федеральный закон №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Один из главных нормативно-правовых актов, защищающих законные интересы обеих сторон договора. Именно по этому закону все договора купли-продажи недвижимости необходимо подтверждать регистрацией в Росреестре.
- Федеральный закон №218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости». Благодаря этому закону произошло объединение регистрации имущественных прав и кадастрового учёта в единую систему, что упростило юридические процессы и увеличило прозрачность.
- В ФЗ №214 в 2016, 2017 и 2018 году были внесены несколько устрожающих поправок.
Конечно, кардинально устранить проблемы долевого строительства не удалось до сих пор. Но некоторые положительные сдвиги в виде защиты прав дольщиков всё же есть. Речь идёт о ситуации, когда застройщик опаздывает со сдачей многоквартирного дома, т.е. не укладывается в срок, оговоренный в договоре:
- если опоздание составляет менее 60 календарных дней, дольщик может обязать застройщика выплатить ему неустойку за нарушение условий договора и последующих в результате этого дополнительных издержек для дольщика;
- если опоздание превышает 2 месяца, то дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Неустойка для физических лиц рассчитывается по формуле: Н = (СД)*(1/300*СР)*(2*ДП), где Н – размер неустойки, СД – сумма, которую по договору дольщик передал застройщику, СР – процентная ставка рефинансирование ЦБ РФ (может меняться, берётся актуальная для данного конкретного момента), ДП – число дней просрочки. Например, при СР, равной 8,25%, оплате дольщика в 6 300 000 рублей и просрочке строительной фирмы в 200 дней, неустойка получается 693 тыс. рублей.
Но в разбирательствах с застройщиком для дольщика всегда есть хотя бы один «подводный камень». Это 333 статья ГК РФ, позволяющая по уважительным причинам понизить размер неустойки. Чаще всего, строительные фирмы ссылаются на форс-мажорные обстоятельства, независящие от них, негативные экономические причины объективного характера. При судебном разбирательстве дольщику, чьи права нарушаются, важно опираться на два пункта:
- Постановление №81 Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 года. Суть в том, что ответчик (застройщик) обязан представить суду убедительные доказательства, что истец (дольщик) завышает свои требования по неустойке. Здесь важно, чтобы ответчик грамотно соотнёс потенциальный размер издержек дольщика и размер неустойки. И передать эту информацию суду. Однако если правда на стороне дольщика, сделать это будет непросто.
- Дольщик же должен доказать обратное, т.е. адекватность своих требований по неустойке, документально подтвердить соразмерность требуемой компенсации и понесённых издержек. Например, если из-за задержек в строительстве дольщику приходится снимать жильё на более длительный срок, в качестве документации подойдёт договор аренды и квитанции об оплате коммунальных услуг. Если дольщик сам собирался сдавать будущую квартиру в аренду, можно предоставить предварительный арендный договор. Если из-за задержек в получении жилья у дольщика или его близких возникли проблемы со здоровьем, желательно, чтобы данный факт был медицински задокументирован (важно в вопросе возмещения физического и морального вреда). Вообще, чем больший пакет документов дольщик предъявит суду, тем больше шансов получить максимальную неустойку.
Хотя лучше всего все вопросы улаживать со строительной фирмой в досудебном порядке. По правде говоря, если период задержки невелик (примерно в рамках 100 дней), то идти на конфликт с застройщиком не рекомендуется. Дело в том, что в той же Москве и МО экономическая и кадастровая конъюнктура таковы, что совсем без задержек сдать жилой дом практически нереально. А чтобы избежать серьёзных трудностей, нужно превентивно присматриваться к фирмам, занимающимся строительной деятельностью. В первую очередь, в жилом секторе недвижимости. Актуальны следующие критерии:
- время работы компании на рынке недвижимости;
- число построенных и сданных в эксплуатацию недвижимых объектов;
- число обслуживаемых объектов (качественные фирмы не копят большое количество незаконченных строек);
- участие в государственных программах и банковские аккредитации;
- отсутствие в «послужном списке» фирмы инцидентов, которые касаются судебных разбирательств с физлицами;
- присутствие фирмы на строительных сайтах и её высокая репутация.
Надо понимать, что грамотный выбор застройщика автоматически избавляет от потенциальных проблем в будущем, когда подойдёт срок сдачи дома. В целом, долевое строительство есть неплохой вариант сберечь часть денег. Просто, как и, например, покупка недвижимости с торгов, он имеет свои нюансы, о которых лучше узнать заблаговременно.