Как расторгнуть договор не теряя денег при затянутых сроках сдачи новостройки
Как расторгнуть договор не теряя денег при затянутых сроках сдачи новостройки
Незавершенное строительство – очень неприятное словосочетание для десятков тысяч российских дольщиков. В 2004 году был разработан Федеральный закон №214, целью которого было внедрение нормативно-правового регламента в сферу российского долевого строительства. Так как до 2004 года число проблемных сделок с застройщиками просто зашкаливало. ФЗ №214 привнёс главное изменение, заключающееся в обязательной регистрации всех договор долевого участия в Росреестре. Позиционировалось, что данная мера обеспечит контроль и правомерность деятельности строительных компаний. Позднее были внесены несколько дополнений, усиливающих государственный надзор и ещё один ФЗ №218, объединивший для упрощения работы сегменты имущественного права на недвижимость и кадастровую отчётность. Впрочем, и по сию пору в сфере долевого строительства остаётся масса сложностей. Одни строительные компании действительно оказываются в сложном финансовом положении из-за экономических кризисов и вынуждены «замораживать» работы. Другие застройщики не чисты на руку, и применяют теневые схемы, позволяющие наживаться на ожидании дольщиков, а то и вовсе обманывать их.
Варианты расторжения ДДУ и причины этого
Ситуаций, когда договор между фирмой-застройщиком и клиентом приходится расторгать, может быть несколько:
- Компания, возводящая недвижимость, не успевает по срокам сдачи, которые оговорены в договоре. Самый типичный вариант. Причин задержки бывает множество: финансовые трудности, административные разбирательства, получение дополнительных разрешений, намеренные действия застройщика и др. Вообще, реалии таковы, что весьма часто застройщик не в состоянии соблюсти условия договора день в день. Это ещё не повод «сжигать мосты». При небольших задержках (до 2 недель) можно в принципе никак не реагировать, экономя время, силы и деловые отношения с застройщиком. При средних задержках (от 1 до 3 месяцев) уже разумно потребовать выплату неустойки, размер которой зависит от цены недвижимости, количества дней «просрочки» и процентной ставки ЦБ РФ. Критические задержки (в районе полугода и более) – однозначный повод расторгать договор с таким застройщиком и возвращать свои денежные средства. Хотя по закону расторжение договора актуально уже спустя 2 месяца от предусмотренного договором срока.
- Жильё сдано, однако дольщик обнаруживает в нём серьёзные технические дефекты. Либо недвижимость не проходит проверку экспертной комиссии. Нарушения могут касаться как частных объектов недвижимости (квартиры), так и общих (лестничные пролёты, площадки, лифты). В случае критических дефектов расторжение договора становится актуальным сразу, но, как правило, недочёты строительства можно устранить. Застройщик обязан сделать это за свой счёт и своевременно. В случае отказа застройщика – расторжение договора. И ещё – дефекты, обычно, носят типовой характер. Т.е. если в какой-то квартире обнаружен строительный изъян, наверняка аналогичный найдётся и в других квартирах.
- Жильё сдано, но дольщик обнаруживает, что площадь недвижимой собственности серьёзно отличается от оговорённой в договоре. Причём неважно, в сторону уменьшения или увеличения. Большая площадь может означать, что строительная компания хочет стрясти с дольщиков дополнительные платы, т.к. недвижимость большей площади и стоит дороже. Несущественным считается изменение площади в рамках 5%.
- Застройщик по любым причинам (банкротство, судебные тяжбы, запрет городской администрации и пр.) приостанавливает строительство на неопределённый срок. Либо вообще объявляется снос недостроя.
И также существуют несколько способов расторжения договора с проблемным застройщиком:
- В одностороннем порядке по инициативе дольщика. При этом не всегда присутствует необходимость обращаться в судебные инстанции. Если имеют место законные вышеперечисленные основания, то дольщик направляет в фирму, с которой заключён договор, письменное уведомление о прекращении действия делового соглашения. Причём расторжение считается совершённым с момента отправки письма. Компания обязана вернуть дольщику его денежные средства в полном объёме, а также определенную договором процентную плату за то, что временно деньги дольщика находились в капиталооборотах компании. И сделать это застройщик должен в течение 20 рабочих дней с момента аннулирования договора (дата отправки письма). Если застройщик уклоняется от своих обязательств, следует обращаться в суд. При этом если у дольщика нет законных оснований обнулить договор, произвольно, исключительно по личному желанию он не имеет права осуществить это в одностороннем порядке.
- Расторжение договора через судебные инстанции. Подобное актуально, когда застройщик «уходит в отказ», совершая при этом противоправные действия. Например: блокировка строительства, самовольное внесение серьёзных изменений в проектную документацию без ведома дольщика, изменение статуса недвижимого объекта по первоначальному назначению (например, «жилой дом – в гостиницу») и т.п. Дольщик, как истец, несёт все судебные издержки на время процесса. Поэтому стоит с особой тщательностью собирать пакет документов, демонстрирующий размер издержек дольщика. После решения суда застройщик в период 10 дней обязан или выплатить второй стороне отсуженную сумму, или обжаловать постановление с предъявлением доказательств несоразмерности названных дольщиком издержек.
- По обоюдному соглашению. Самый лучший вариант, поскольку он избавляет от необходимости судебных тяжб. Дольщик и застройщик могут договориться в досудебном порядке. Однако нужно помнить, что строительные фирмы часто ловят своих клиентов на юридической безграмотности и стремятся, например, уменьшить размер выплачиваемой неустойки.
- В одностороннем порядке по инициативе застройщика. Тот случай, когда уже дольщик нарушает свои договорные обязательства. Так как это не кредит или ипотека, речь идёт либо о невыплате единовременной суммы за строящуюся недвижимость, либо о частичной выплате. Когда сумма разбивается на несколько частей, и дольщик поэтапно должен передать их компании, но на каком-то платеже перестаёт это делать. По нормативам в оплате допустима просрочка не более 2 месяцев, а если сумма разбивается на платежи, то за один год допустимо максимум 3 просрочки (тоже не более 2 месяцев каждая). При злостном нарушении обязательств со стороны дольщика, строительная компания может взыскать денежные средства через суд.
Право собственности на недострой
Зачастую бывает и так, что дольщики не в состоянии стребовать с фирмы, заморозившей незавершённое строительство, свои деньги. Единственный документ, который есть у дольщика относительно данной ситуации, это ДДУ (договор долевого участия). Согласно этой бумаге клиент в плане недвижимости имеет право требовать со строительной компании только готовое, сданное жильё. Но многие дольщики изъявляют желание стать собственниками хотя бы, скажем, «коробок». По существующему законодательству необходима регистрация недостроя, и только суд способен признать право собственности дольщиков на недострой. Основная трудность здесь в том, что в российском юридическом поле объект незавершённого строительства чётко не определяется. Что это – фундамент, недостроенная коробка, достроенная коробка, готовый дом, но не прошедший госкомиссию? Причём это касается как многоквартирных городских домов, так и загородной недвижимости. Основные законодательные положения между собой не согласуются:
- статья 130 ГК РФ – любой объект, который ещё не достроили;
- пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса – только объекты капитального строительства;
- Пленум ВС РФ №25 от 23.06.2015 постановил, что недостроем следует считать объект, у которого уже возведён фундамент;
- Апелляционный МосГорсуд 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 постановил, что недостроем является недвижимость, строительство которой прекращено временно или навсегда (по сути, перекликается со статьёй 130 ГК РФ).
В целом, суд может признать право собственности только при соблюдении следующих условий:
- физически здание построено и готово к эксплуатации, но не прошло госкомиссию;
- соответственно, дислокация квартиры идентифицируется в планировке дома, и есть чёткие данные о площади;
- дольщик полностью оплатил стоимость своего недвижимого имущества по договору.
Остановка строительства, увы, не рассматривается судом как повод признать право собственности, ведь полагается, что возведение объекта продолжается, просто сдвинулись сроки. Обращаться с заявлением следует в ближайшую районную судебную инстанцию, тут нужен суд общей юрисдикции. Если дольщик – ИП или юрлицо, то такие дела рассматривает арбитражный суд.
Когда застройщик объявляет себя банкротом, дольщик может оказаться в нескольких ситуациях:
- Дом закончен и одобрен комиссией, а на руках у клиента есть акт приёма-передачи, подписанный ещё до банкротства фирмы. Тогда с получением права собственности проблем не будет.
- Те же условия, но дольщик не успел получить акт приёма-передачи. Тогда необходимо, чтобы в таком многоквартирном доме хотя бы на треть квартир уже были закреплены права собственности.
- Если дом не достроен, единственный шанс у дольщика – это успеть подать исковое заявление до момента, когда застройщик официально будет признан банкротом.
Специалисты рекомендуют периодически отслеживать финансовую отчётность компании-строителя, дабы вовремя поймать момент начавшегося банкротства.