Как продать ипотечную квартиру?
Как продать ипотечную квартиру?
Продать ипотечное жилье – это реально. Ведь вы уже являетесь его владельцем, а значит, имеете полное право распоряжаться на свое усмотрение. Однако ипотека – это обременение, поэтому совершить сделку в обход банка нельзя.
Есть несколько способов реализации ипотечной недвижимости, каждый из которых имеет свои нюансы.
Продажа квартиры с досрочной оплатой ипотеки
Собственник может закрыть долг сам или же за счет средств покупателя. Получать одобрение банка на продажу в этом случае не нужно. Необходимо лишь уведомить его о том, что желаете погасить ипотеку ранее срока.
Пошаговая инструкция:
1. Оформить соглашение о задатке с покупателем на сумму, достаточную для оплаты кредита.
2. Погасить задолженность с помощью средств, переданных покупателем.
3. Запросить у кредитора закладную, удостоверившись в закрытии ипотеки.
4. Снять обременение с недвижимости через МФЦ, если банк не сделает это сам.
5. Заключить договор купли-продажи с покупателем.
6. Пройти регистрацию перехода права собственности в МФЦ.
Пожалуй, это самый простой и удобный способ реализации ипотечной квартиры.
Продажа жилья с постепенной оплатой ипотеки
Для совершения сделки нужно получить согласие банка. Если этого не сделать, кредитор вправе обратиться в суд для признания договора недействительным и потребовать погасить долг досрочно.
Порядок действий для продажи:
1. Получить одобрение банка на сделку.
2. Запросить у кредитора выписку с суммой оставшегося долга и передать ее покупателю.
3. Оформить договор купли-продажи.
4. Дождаться, когда покупатель перечислит в банк деньги для оплаты ипотеки.
5. Зарегистрировать переход права собственности в МФЦ.
Покупатель вправе произвести расчеты с помощью аккредитивов, аренды банковской ячейки и открытия эскроу-счета.
Продажа недвижимости вместе с ипотекой
Такой способ чаще всего выбирают собственники, у которых еще остается крупный долг перед банком, а покупатель не может внести нужную сумму для погашения. В этом случае просто происходит смена заемщика.
Пошаговый алгоритм сделки:
1. Получить согласие кредитора на реализацию квартиры.
2. Найти покупателя, который согласится взять жилье с обременением.
3. Подождать, пока банк одобрит покупателя как своего нового заемщика и заключит с ним кредитный договор.
4. Забрать у кредитора разницу между ценой недвижимости и оставшимся долгом.
5. Зарегистрировать переход права собственности в МФЦ.
Сложность заключается в том, что покупатель может не соответствовать требованиям банка, тогда придется искать другого и так до тех пор, пока не найдется подходящий.
Реализация жилья кредитором
Банк занимается продажей квартиры только в том случае, если заемщик не может выплатить долг. Если у заемщика возникли финансовые трудности, можно попробовать договориться с кредитором, например, о предоставлении отсрочки погашения, уменьшении ежемесячного платежа за счет увеличения срока договора.
Если совсем нет никакой возможности решить данный вопрос, банк вынужден обратиться в суд, чтобы получить согласие на продажу ипотечной недвижимости. Реализация происходит через торги на специальных площадках.
После продажи вырученные средства направляются на погашение ипотеки. Если какие-то деньги остаются, их перечисляют заемщику.
Реализация ипотечного жилья, купленного с применением материнского капитала
Продать ипотечную квартиру, которая была куплена с помощью маткапитала, можно при условии, что сделку одобрит орган опеки и попечительства. Ведь договор застрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка, на которого выплачивается данное пособие.
Какие нюансы важно учесть:
• требуется согласие банка, Пенсионного фонда и органов опеки;
• реализуемая недвижимость должна быть общей собственностью всех членов семьи;
• необходимо выделить доли детям в какой-либо жилплощади, при этом их размеры должны соответствовать тем, что были в ипотечной квартире;
• условия проживания в новом жилье должны быть не хуже, чем в продаваемом.
Реализовать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, без наличия другой жилплощади нельзя. Орган опеки не одобрит такую сделку, так как у ребенка обязательно должна быть своя доля в недвижимости.
Нужно ли платить налог после продажи ипотечного жилья?
Это зависит от того, как долго вы владеете квартирой. Если более 5 лет, тогда освобождаетесь от уплаты НДФЛ. Если же менее этого срока, то придется внести в казну 13% от стоимости недвижимости. Это стандартные условия, предписанные НК РФ.
Но если проданный ипотечный объект – это единственное жилье или унаследованное, подаренное близким родственником, то платить налог не нужно при условии, что собственник владел им более 3 лет.
Обратите внимание, что при продаже ипотечной квартиры тоже можно получить налоговый вычет размером до 1 000 000 рублей.