Как купить квартиру без денег?
Как купить квартиру без денег?
Проблема первоначального взноса
Купить квартиру в Москве по-прежнему очень непросто с точки зрения финансового прессинга. Нужно пояснить, что ипотеки без первоначального взноса как таковой не существует. Часто люди путают льготные программы и доступные альтернативы с ситуацией, что якобы тот или иной банк раздаёт ипотечные займы, в которых вообще не надо осуществлять первичную большую выплату. Нет, первоначальный взнос (ПВ) есть всегда, просто его можно покрыть целым рядом различных вариантов:
Недвижимость в залог
Если клиент уже имеет в собственности какую-то жилую недвижимость (квартира, частный дом) или земельный участок, это можно использовать для покрытия стоимости первоначального взноса, а то и всей ипотеки в целом. В последнем случае ипотечное жильё может даже не оформляться банком в залог, поскольку клиент предоставит иную финансовую гарантию. Зависит от рыночной цены располагаемой недвижимой собственности. Но следует учитывать, что банк всегда оперирует понижающим коэффициентом. И при определении ипотечного займа, и при оценке залоговой недвижимости. Обычно, это 80%. Если, например, у клиента в собственности есть квартира, рыночная стоимость которой 800 тыс. рублей, то для банка это автоматически превращается в 640 тыс. рублей (80%). И если эта сумма окажется соизмеримой с первоначальным взносом, то клиент может избежать его выплаты, просто оформив свою собственность в залог для банка. Прибегнуть можно и к недвижимости третьих лиц (обычно, родственников), если они согласятся официально участвовать в ипотечном договоре. В качестве залога нельзя применить нежилую недвижимость (типа гаража или погреба), а также аварийное или ветхое жильё.
Материнский капитал
В 2023 году на рождение первого ребёнка государство выделяет 587 тыс. рублей, на второго – 775 тыс. рублей. Если на первого ребёнка выплата уже была оформлена ранее, можно получить доплату порядка 188 тыс. рублей. Аналогичные условия при официальном оформлении опекунства. Банк запросит сертификат маткапитала и выписку из ПФР об остатке средств маткапитала. Помнить, что, во-первых, если денег маткапитала не хватит на ПВ, то придётся доплачивать наличными до нужной суммы, а во-вторых, использование этих финансов обязует родителей/опекунов выделить в купленной недвижимости равные доли детям.
Льготная ипотека
Вариант государственной субсидии, предусмотренный для обеспечения жильём молодых семей. Программа действует до 2025 года, с возможным продлением. Суть в том, что 30% или 35% стоимости приобретаемого ипотечного жилья оплачивается средствами госбюджета. Эти деньги, обычно, идут на погашение ПВ при покупке жилья в ипотеку. Бездетные супруги могут рассчитывать на 30%, а супруги с ребёнком или родитель-одиночка на 35%. Но эта помощь не для всех. Надо соответствовать ряду критериев: возраст до 35 лет (обоих супругов или матери-одиночки, отца-одиночки), супруги должны быть в официально зарегистрированном браке, семейный бюджет такой, что размер ежемесячного ипотечного взноса будет забирать не более 50%, семья не имеет во владении жилой недвижимости или имеющаяся недвижимость непригодна для нормального проживания. Последний критерий может означать, что жильё ветхое, аварийное.
Военная ипотека
Такая помощь в получении ипотеки актуальна для служащих по контракту лиц старше 21 года, и в течение хотя бы 3-х лет участвующих в накопительно-ипотечной системе (в соответствии с ФЗ №117).
Банки не рекомендуют брать для ПВ потребительский кредит, поскольку процентная переплата по нему всегда значительно выше ипотечных процентов.
Договор ренты
Ещё один способ получить жилую недвижимость, когда финансовая ситуация не позволяет совершать единовременные крупные выплаты. Этот вариант уже вне поля ипотеки. Речь о договоре ренты. Суть в следующем:
• собственник жилой недвижимости в качестве рантье заключает договор с потенциальным плательщиком;
• согласно договору плательщик получает право проживания (на оговорённый срок или бессрочно, обычно, договор ренты пожизненный) в данной недвижимости, но взамен обязан или платить ежемесячные взносы рентополучателю (размер определяется в договоре, но не может быть меньше прожиточного минимума) или полностью обеспечивать рентополучателя всеми необходимыми благами для нормальной жизни (продукты питания, одежда, лекарства, коммунальные платежи и прочие расходы, суммарный размер которых не может быть меньше 2-х прожиточных минимумов), плюс, в договоре отдельно могут быть прописаны обязанности по уходу за рентополучателем, содержанию в чистоте и порядке жилого помещения и т.п.;
• следует уточнить, что если плата за предоставление жилья исключительно в деньгах, то это договор ренты с пожизненным содержанием, а обеспечение собственника иными материальными благами – это договор пожизненного содержания с иждивением, причём иждивение не отменяет того факта, что плательщик вместе с едой и вещами обязан будет обеспечивать рентополучателя и какой-то наличностью;
• после смерти рентополучателя право собственности на недвижимость переходит плательщику.
Подобный договор, согласно 584 статье ГК РФ, подлежит обязательной регистрации и проверки у нотариуса. В качестве плательщика может выступать не только физическое, но и юридическое лицо. В этом случае нотариус дополнительно проверяет Устав юрлица. Договор ренты бывает очень удобен для обеих сторон. У плательщика нет денег не только на ПВ, но даже на ежемесячный ипотечный взнос, средний размер которого сейчас находится в районе 25 тыс. рублей. Но вот 16-17 тыс. плательщик потянет. Это может быть критично, когда срочно нужна крыша над головой. Рентополучателем, как правило, является одинокий пожилой человек, которому не хватает денег на текущие расходы, но есть жильё в собственности, причём со свободной комнатой. Сдавать свою квартиру в аренду и самому арендовать более дешёвое жилье, либо продавать квартиру, всё это тяжело для пенсионеров. Может быть удобнее получить соседа, который будет регулярно платить за проживание. Однако есть и риски для обеих сторон:
• пожилые рентополучатели часто становятся жертвами мошенников, когда вместо договора ренты им подсовывают договор безвозмездной передачи недвижимости в дар;
• иные мошенники, селясь в квартире рентополучателя, начинают всесторонне действовать так, чтобы собственник поскорее ушёл из жизни (вплоть до подстройки несчастного случая);
• если вдруг погибнет сам плательщик, то все его договорные права и обязанности переходят к ближайшим наследникам;
• если недвижимость физически пострадает, например, из-за пожара, то за плательщиком всё равно сохраняются договорные обязанности в отношении рентополучателя;
• после смерти собственника у плательщика могут возникнуть имущественные споры с его наследниками.
Наконец, ещё один вариант – сделка по покупке квартиры в рассрочку. От ипотеки отличается отсутствием привязки процентной ставки к ключевой ставке ЦБ (есть и беспроцентные рассрочки), намного более коротким сроком и более крупными выплатами.