Для чего нужно обращаться в риэлторскую компанию имея дело с недвижимостью?
Для чего нужно обращаться в риэлторскую компанию имея дело с недвижимостью?
Рабочие задачи риэлтерских агентств
Как правило, когда люди хотят продать или приобрести квартиру, они обращаются в риэлтерские агентства. Это альтернатива второму варианту операций купли-продажи с недвижимостью, когда все вопросы решаются непосредственно между покупателем и продавцом, без посредников. Для начала нужно четко обозначить, чем юридически является риэлтерское агентство. Это ИП или юрлицо, оказывающее весь спектр платных услуг (обычно, физлицам), которые связаны с рынком жилой недвижимости:
- мониторинг ситуации спроса и предложения в соответствующем сегменте недвижимости, и информирование клиентов об этих изменениях, в том числе и о появлении подходящих покупателей/продавцов относительно какого-либо объекта недвижимости;
- всестороннее консультирование продавцов и покупателей - какие варианты жилья на данный момент наиболее популярны, в каком жилье ремонт имеет большее влияние на цену, и какие аспекты ремонта способны повысить цену, объективная оценка того или иного жилья и т.д.;
- таргетированный поиск продавцов и покупателей относительно конкретного вида жилья, например, клиент желает продать квартиру, и сотрудники риэлтерского агентства начинают обзвон всех потенциальных покупателей, обращавшихся в данное агентство, предлагают такой вариант тем, кто ищет жильё и впервые обратился к риэлторам;
- проверка чистоты прав собственности на жилье - на риэлторов ложится обязанность гарантировать покупателю, что он отдаёт деньги стопроцентному единоличному собственнику, а недвижимость не имеет никаких обременений;
- контроль юридической правомерности всех этапов сделки купли-продажи;
- риэлторы берут на себя обязательства в случае чего выступать в судебных разбирательствах в качестве свидетелей заключения договора купли-продажи, также риэлторы несут ответственность за юридическую грамотность, прозрачность и правильность своих действий, например, если риэлторы, случайно или намеренно, ввели клиентов в заблуждение, спровоцировали ошибки в составлении договора купли-продажи и т.д.;
- агентство недвижимости берёт на себя организацию всех документационных вопросов, связанных со сделкой.
В основном, люди обращаются к риэлторам по двум причинам:
- хочется иметь ощущение юридической надежности будущей сделки, людей успокаивает мысль "мы же обратились в риэлтерское агентство, т.е. продаём/покупаем квартиру не "дикарями", ведь там, где риэлторы, мошенникам места нет";
- и не хочется загружать себя лишней бумажно-документационной работой - взять хотя бы тот факт что людям, не имеющим юридического образования, придётся самостоятельно искать в интернете информацию, какие должны быть предоставлены документы на квартиру, как они должны быть оформлены, как можно определить нестыковку, обман, подделку и т.п.
Возможные проблемы, связанные с отсутствием в сделке посредников-профи
Действительно, агентство недвижимости может серьезно помочь избежать неожиданных проблем, известных в сфере купли-продажи жилой недвижимости, в первую очередь, квартир. Риелторы при консультации сами перечисляют основные риски приобретения квартиры без посредников, напрямую у продавца:
- Обременение. Ситуация, когда продавец пытается скрыть арест квартиры или её статус как залогового объекта. В большинстве случаев обременение означает, что приставы наложили на жилую недвижимость арест из-за коммунального долга, либо квартира находится в залоге у банка, у которого продавец получил ипотеку/жилищный кредит. Естественно, новому собственнику переходят и все обязательства по данному жилью. Случается, что с большой скидкой квартиры с обременением продают открыто. Здесь речь идет о банковском обременении, т.к. коммунальный долг автоматически оплачивается при продаже. Тогда необходимо специальное разрешение банковской организации на данную операцию, после чего уже новый собственник будет "догашивать" ипотеку. Такое бывает редко. Для банка это лишняя морока (необходима проверка платежеспособности нового собственника). А сам покупатель тоже не особо рвётся приобретать жилье, которое какое-то время нельзя будет считать полностью своим. Обычно, такие сделки имеют место, когда ипотека уже почти погашена. Риэлторы могут помочь проверить, действительно ли осталась "всего лишь пара ежемесячных взносов и без всяких скрытых процентов". Также именно на риэлторов ложится задача выявления недобросовестных продавцов, пытающихся скрыть факт обременения.
- Неполное право собственности. Тут могут быть варианты. Вариант 1. Если квартира является вторичным жильем, т.е. у объекта были предыдущие собственники, всегда есть небольшой риск, что в предыдущих сделках были допущены какие-то ошибки, что-то или кто-то не учтен. Этот изъян даёт в череде сделок "волну", которая последнего собственника делает частичным. Данный факт может никогда и не обнаружится. А может произойти так, что в один прекрасный день на пороге квартиры появится человек, который предоставит соответствующую документацию, дающую ему право на долю в этой квартире. Вариант 2. Собственник намеренно скрывает тот факт, что он владеет не всей квартирой, а только долей в ней. Вариант 3. Собственник получил квартиру в наследство. Риэлторы рекомендуют не иметь дела с продавцами, которые владеют унаследованной квартирой меньше года. Здесь всё те же риски - могут обнаружиться и другие наследники. Риэлторские агентства обязаны максимально тщательно проверять единоличное право собственности, чтобы минимизировать описанные риски для покупателя. Сюда же стоит отнести и защиту от мошенников, которые только арендуют квартиру, но способны попытаться продать её под видом собственников.
- Прописка. Тоже крайне важный момент. Покупатель должен точно знать, кто прописан в квартире. Собственник может быть единоличным, но в квартире окажется прописан человек, имеющий право проживания в ней. Особенно проблемно, если для такого соседа это будет единственным жильем - новый собственник не сможет выписать его. Ещё большая трудность, когда прописаны несовершеннолетние/малолетние. Тут понадобится специальное разрешение органов опеки, и не факт, что оно будет выдано. Ведь по закону запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетних. Значит, продавец обязан будет известить органы опеки, что после продажи квартиры несовершеннолетние жильцы переезжают в жилье как минимум не хуже проданного.
- Двойная продажа. Это уже чисто мошенническая схема. Собственник одновременно продаёт квартиру двум разным покупателям, получая от каждого полноценную оплату. Пакет документов на квартиру предоставляется покупателям или поочередно, или изготавливается точная копия. Основная цель мошенника - завладеть деньгами обоих покупателей, после чего скрыться.
Как видно, риэлторы в большей степени нужны на рынке вторичной недвижимости. В первичной недвижимости от застройщика таких "подводных камней" не бывает. Риэлторы в данном случае могут лишь помочь быстрее найти подходящий вариант среди первичной недвижимости. Развитие интернета и цифровых технологий значительно облегчают поиск, оставляя современным агентствам недвижимости юридическую составляющую касательно покупки квартиры и продажи квартиры.
Имея дело с агентствами недвижимости, необходимо присматриваться и к самим этим организациям: из кого состоит штат, есть ли профессиональные юристы, длительность работы агентства, в порядке ли документация и т.п. Оказание риэлтерских услуг фиксируется письменным договором, который нужно внимательно прочитать по пунктам. Слишком высокие расценки на риэлтерские услуги, требования заблаговременной оплаты - всё это должно насторожить. Проблема в том, что в России официально вообще нет такой рабочей специальности "риэлтор".
И соответственно, нет специализированных заведений для их подготовки. Есть только многочисленные курсы, идущие как дополнение к экономической или юридической специальности. Отсюда возникают случаи столкновения с низкой квалификацией риэлторов, когда сотрудники агентства обнаруживают незнание элементарных юридическо-правовых норм.