Что делать, если купили квартиру с долгами по ЖКХ?
Что делать, если купили квартиру с долгами по ЖКХ?
Из-за своей халатности или финансовых трудностей некоторые собственники квартир накапливают огромные долги по услугам ЖКХ. Не сумев погасить задолженность, владельцы часто пытаются продать недвижимость вместе с неисполненными обязанностями. Но найти покупателя в таком случае крайне сложно, из-за чего многие продавцы идут на хитрость – умалчивают проблемы с ЖКХ.
Как узнать, есть ли у продавца долги по ЖКХ?
Идеальная ситуация – это, когда собственник недвижимости честно признается покупателю в наличии неоплаченных коммунальных платежей и представляет справку из ЖКХ с актуальной суммой задолженности. Но надеяться на добросовестность владельца квартиры не стоит.
В первую очередь попробуйте потребовать от продавца такую выписку. Но помните, что он вправе не предоставлять ее, так как этот документ не входит в перечень обязательных бумаг при купле-продаже недвижимости!
Если получить справку не удалось, узнать о долгах по ЖКХ можно следующими способами:
1. Обратиться в ТСЖ, жилищную компанию или ЕИРЦ с официальным запросом об уплате коммунальных платежей в конкретной квартире.
2. Посмотреть сведения на портале ФССП РФ. Если долг большой, скорее всего, его взысканием уже занимаются судебные приставы. В этом случае сразу отказывайтесь от сделки.
3. Запросить в банке, где производилась оплата коммунальных услуг, сведения о счетах по ЖКХ.
Узнав о задолженности, покупатель имеет полное право требовать от продавца погасить долги перед сделкой или же предоставить скидку, равную сумме задолженности.
Как продать квартиру с долгами по ЖКХ, и кто оплачивает их?
Продать недвижимость с долгами по коммунальным платежам можно по следующим законным схемам:
1. Заключить договор о переуступке задолженности покупателю, чтобы обязанности по уплате перешли на него. Соглашение оформляется в нотариальном порядке. Его нужно подать в ЖКХ вместе с договором купли-продажи и выпиской из реестра о переходе права собственности.
2. Договориться с покупателем о внесении аванса, который направить на уплату коммунальных услуг. Это должно быть обязательно зафиксировано в предварительном договоре купли-продажи. Только после погашения продавец получает остаток суммы за недвижимость.
Покупателю нужно помнить, что если он не заключал соглашение о переуступке долга, то управляющая фирма не имеет право требовать от него уплаты! Поэтому все угрозы ЖКХ прекратить предоставление коммунальных услуг новому владельцу незаконны.
Но есть исключение! Если остались долги по взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома, новоиспеченному владельцу придется ответить по этим обязательствам старого хозяина.
При оформлении сделки нужно обязательно составить акт приема-передачи с указанием показаний счетчиков, актуальных на момент подписания договора купли-продажи.
Что делать, если квартира уже куплена с долгами по ЖКХ?
В таком случае нужно сразу же обратиться в управляющую компанию и попросить разделить лицевой счет или вовсе открыть новый на свое имя, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности. Организация обязана выполнить просьбу нового владельца.
Если ЖКХ игнорирует запрос или отказывает заявителю, можно смело подать жалобу в вышестоящие инстанции вплоть до суда.
Есть другой вариант – покупатель сам оплачивает долги старого хозяина, а потом обращается в суд с требованием взыскать с него сумму понесенных расходов. Но на практике судебным приставам редко удается добиться возврата денег.
Когда продать квартиру с долгами по ЖКХ нельзя?
Задолженность по коммунальным платежам – это не препятствие к заключению договора купли-продажи недвижимости. Но российским законодательством предусмотрены и другие обременения, при которых сделка невозможна:
• жилье не приватизировано;
• на квартиру наложен арест;
• недвижимость выступает залогом в банке.
Будьте внимательнее, если жилплощадь была куплена собственником на средства материнского капитала. Важно проверить, было ли получено согласие органов опеки и попечительства на сделку.
Перед покупкой квартиры или дома обязательно узнайте, нет ли у нее обременений, в частности долгов по коммунальным услугам. В противном случае радость от покупки собственного гнездышка может омрачить неприятный сюрприз.