Что больше всего пугает арендодателей жилья

Арендодатель, как собственник жилой недвижимости, в сфере арендных отношений автоматически подвергается большему риску. Наниматель (арендатор) в данном случае выступает просто пользователем, не имея капитала. В принципе, в отношениях "собственник-пользователь" собственник, одновременно имея больший экономический вес, всегда рискует получить и большие издержки. Можно обозначить несколько основных "подводных камней" для арендодателя. Причём кое-какие из подстерегающих опасностей не самые очевидные:

1. Превращение страхового депозита в арендную ежемесячную плату. Среди начинающих арендодателей, особенно в многочисленных рядах самых мелких, когда человек сдает в аренду единственную квартиру, далеко не все имеют представление, что на финансовой стороне аренды существует не только понятие арендных платежей, но и понятие обеспечительного, гарантийного платежа (или страховой взнос). Если при сдаче квартиры в аренду на территории объекта недвижимости имеет место дорогая отделка и дорогая техника, арендодателям настоятельно рекомендуется требовать от нанимателей страховой взнос. Это денежная сумма, обычно равная месячной арендной плате, которую собственник жилья хранит у себя как страховку на случай, если арендатор по своей вине причинит в квартире какой-то ущерб. Тогда владелец недвижимости имеет право изъять из страхового взноса необходимые денежные средства для покрытия издержек. Ещё раз - страховой взнос не является арендной платой. Арендная плата в оговоренные сроки с оговоренной частотой вносится отдельно. Это плата нанимателя за пользование жильем. Страховой взнос юридически является собственностью нанимателя, а арендодатель хранит его как страховку. Часто бывает так, что в последний месяц съёма арендатор сообщает арендодателю, что в этом периоде с финансами у него стало туго, и пусть собственник возьмёт страховой взнос себе как арендную плату за этот последний месяц. Однако тогда владелец жилья на этот месяц остаётся без финансового прикрытия. Наниматель может причинить какой-то ущерб перед своим отъездом и исчезнуть. А поскольку деньги страхового депозита в этом случае превратились в арендную плату, как будто человек заплатил за последний месяц, потом все издержки арендодатель будет покрывать за свой счёт. Причём о каких-то судебных разбирательствах речи не идёт. Никто не побежит в суд ради сломанной стиральной машины, которую просто придётся покупать или ремонтировать за свой счёт. Всегда рекомендуется к подобным предложениям со стороны нанимателей относиться настороженно. В качестве альтернативы на последний месяц от арендатора можно потребовать расписку.

2. Как правило, чего больше всего боятся арендодатели, сдавая свою недвижимость в аренду? Интересно, что потеря собственности находится не на первом месте. Поскольку всё-таки подобные аферы возникают нечасто. И аферисты рискуют проводить их в основном в 2 случаях: когда собственником является человек из социально уязвимых категорий (например, пенсионеры), либо когда собственник гарантированно и подолгу находится в отъездах, вне населенного пункта. Гораздо более распространённая неприятность - порча имущества, в той или иной степени. В первую очередь страдает сантехника, потом бытовая техника, на третьем месте находится отделка. Некоторые арендодатели, вложив изрядное количество средств в квартиру, подсознательно стараются делать выбор в пользу самых дорогих клиентов. Зачастую при этом не понимая, что потенциальные издержки будут больше, чем небольшая выгода. Допустим, опрятный молодой начинающий студент айтишник, способный платить в месяц 20 тыс., и семья с двумя детьми младшего школьного возраста, предлагающая 26-27 тыс. в месяц. С высокой степенью вероятности айтишник окажется в пролёте. Но собственник забывает подумать, что айтишник, скорее всего, вернёт ему квартиру в абсолютно том же состоянии, в каком она была изначально. А вот после проживания семьи с двумя детьми в квартире наверняка обнаружится поцарапанная/содранная/испачканная отделка, возможно, будет что-то сломано из техники. Надо помнить, что выбор в пользу потенциально «разрушительных» клиентов следует делать только в долгосрочной перспективе. Например, при указанных выше суммах за год студент принесёт собственнику 240 тыс., а семья с детьми - 324 тыс. рублей. С полученной разницы можно будет поклеить новые обои и купить новые кресла, и ещё останется. Разумеется, надо очень осторожно относиться к личностям, проявляющим откровенно маргинальные признаки, а также, как бы дискриминационно это не звучало, к гостям из ближнего зарубежья. Первые имеют свойство перед уходом прихватывать с собой мелкую бытовую технику, а вторые - устраивать в квартире нелегальные хостелы "по 10 мигрантов на комнату".

3. Что ещё может напугать арендодателя? Человеку, оказавшемуся в нужде, который к тому же до этого всегда исправно вносил арендные платы, очень тяжело отказывать. В общем-то, это действительно неприятно и жестоко. Любой рискует оказаться в форс-мажорной ситуации. И если наниматель однажды попросит отсрочить арендную плату, нет ничего такого в том, чтобы пойти ему навстречу. Однако во всём нужно чувствовать меру. Когда у арендатора просьбы об отсрочке становятся системными, когда собственник обнаруживает, что проживающий в его недвижимости должен ему уже месяца за 3-4, здесь пора насторожиться. Проблема в том, что клиент сам может в итоге накопить такой долг, что потом в ответ на порядочность арендодателя ответит непорядочностью. Не заплатив за несколько месяцев, наниматель в один прекрасный день просто исчезнет с квартиры.

4. В арендном договоре, помимо всего прочего, обязательно должны быть разграничены обязанности по текущему содержанию жилья. Какие-то серьезные ремонтные работы, необходимость которых обусловлена неизбежным временным износом недвижимости, конечно, идут за счет собственника это недвижимости. Однако самые мелкие аспекты содержания (обновление лампочек, мелкий ремонт сантехники и т.п.) являются заботой арендатора. Это нужно учитывать, потому что известны случаи, когда арендатор начинает регулярно беспокоить собственника по поводу подтекающего крана и заедающей оконной задвижки.

В завершении, отвечая на вопрос, как могут защитить себя арендодатели, нужно сказать, что отталкиваться нужно от 3 базовых правил:

• не сдавать квартиру в аренду без составления арендного договора;

• если квартира планируется под краткосрочную аренду (от суток до недели), плата всегда взимается вперёд, а само жилое помещение должно быть максимально пустым, без какой-либо дорогостоящей техники или мебели;

• крайне не рекомендуется оставлять собственность без присмотра надолго, желательно совершать на квартиру визиты хотя бы один раз в месяц, если относительно клиентов возникают какие-то подозрения, визиты лучше делать неожиданно.