Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2026 года
Вторичное жилье перетянуло на себя весь оставшийся спрос.
В апреле 2026 года на рынке недвижимости Москвы получили развитие тенденции, сформировавшиеся в предыдущие месяцы. Так после ужесточения с 1 февраля условий семейной ипотеки спрос на новостройки провалился, а оставшиеся покупатели стали перетекать на вторичку где стоимость жилья ниже. Впрочем, такое положение дел привело к разгону цен и в этом сегменте.
Так по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости готового жилья в столице прибавил за апрель более 1% и составил 295 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Всего с начала года готовое жилье в Москве подорожало в среднем на 3,2%, что примерно равно величине официальной инфляции.
Основной прирост цен за апрель по-прежнему связан с вымыванием наиболее доступных предложений. И если в разрезе типов домов в апреле современный монолит-кирпич подрос сопоставимо с панелью и старым жилым фондом, то по комнатности квартир лидируют только небольшие метражи, заметно опередив по темпам подорожания как «трешки», так и многокомнатные квартиры.
Еще отчетливее этот тренд виден в разрезе географии. Так в апреле лидирует по темпам прироста цен сегмент старомосковских районов за МКАД, а также недорогие радиальные округа востока и юга столицы. При этом в аутсайдерах рейтинга как самый дорогой Центральный округ, так и престижные западные округа.
Наличие недорогого предложения позволяет рынку вторичного жилья оставаться на плаву и привлекать спрос, в то время как рынок новостроек лишил себя такой возможности. Застройщики все больше мигрируют в дорогой сегмент и предпочитают строить только премиум и элитку, в то время как нишу новостроек эконом- и комфорт-класса фактически занял Фонд реновации.
Последствия не заставили себя долго ждать. Недавно Росреестр опубликовал статистику за март и оказалось, что несмотря на разгар весеннего делового сезона число сделок по новостройкам повторило провальный февраль. При этом только рынок вторичного жилья демонстрирует здоровую динамику.
24 апреля 2026 года состоялось очередное заседание совета директоров ЦБ по ключевой ставке. Ставку снизили еще на 0,5 п.п. до 14,5% годовых, но поводов для радости остается все меньше. Регулятор ухудшил прогноз по дальнейшей траектории ставки как на текущий 2026, так и на 2027 год. Это означает, что дальнейшее снижение может оказаться еще более медленным и печальным, чем в последние месяцы, или же вообще затормозиться на некоторое время – отмечается в свежей статье IRN.RU «Дешевой ипотеки не будет».
Основных причин, по сути, две: возможный рост расходов и дефицита бюджета, а также геополитическая и макроэкономическая нестабильность, связанная с войной в Персидском заливе и скачком нефтяных цен. В результате одиннадцатимесячный марафон смягчения денежно-кредитной политики, за время которого Центробанк снизил ключевую ставку с 21% до 14,5%, может прерваться и надо понимать, что пауза в снижении ставки – не гипотетическая возможность, а вполне реальный сценарий. Поэтому специалисты IRN.RU собрали наиболее важные для рынка недвижимости тезисы с пресс-конференции председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной от 24.04.2026.
Что касается геополитической и макроэкономической нестабильности, важно отметить следующее – война в Персидском заливе неизбежно приведет к новому витку инфляции, причем нечто подобное уже было в 2020 и 2022 годах. В 2020 году из-за карантинов произошел сбой логистических цепочек, что вылилось в первый виток инфляции. В 2022 году санкции на российскую нефть загнали баррель выше 100$, что подстегнуло инфляцию еще больше. Сейчас же мы имеем, по сути, 2020+2022 годы в «одном флаконе»: дорогую нефть и сбой мировой логистики одновременно. Прогноз развития событий от руководителя IRN.RU Олега Репченко можно прочитать в конспекте его доклада «Как «лебедь» цвета черного золота повлияет на рынок недвижимости?»