Осторожность при покупке жилья в кризис
Осторожность при покупке жилья в кризис
Психологическая лихорадка, связанная со стремлением сохранить свой материальный уровень, является одним из сопутствующих проявлений системного кризиса. Экономические провалы приводят к покупательскому ажиотажу во всех его проявлениях: от скупки продуктов первой необходимости до такой же стремительной покупки жилой недвижимости. Так как недвижимость была и остаётся в понимании большинства одним из главных способов сбережения и накопления денег, которые в «чистом», не инвестированном виде подвержены инфляционным ударам. Также в условиях форс-мажора оказываются те, кто планировал приобретение квартиры как своего единственного жилья. Ещё вчера можно было не спеша перебирать варианты, а сегодня: обычная ипотека неподъёмна (даже в свете нового обещания ЦБ 11 апреля понизить ключевую ставку до 17%), льготные программы доступны немногим, а застройщики массово сворачивают свои проекты. Одна часть покупательской аудитории боится потерять сбережения, другая часть опасается упустить собственную крышу над головой.
Опасность спешки при покупке квартиры в условиях кризиса
Однако паническая покупка абы какой квартиры не только вторичного, но и первичного рынка способна повлечь за собой бытовые неудобства и финансовые потери в силу юридических или экономических обстоятельств. Кратко:
• объект недвижимой собственности впоследствии проявит массу хозяйственных, технических и бытовых минусов, так что жизнь в нём будет сопряжена с целым рядом неудобств;
• объект недвижимой собственности может быть приобретён на невыгодных для покупателя условиях: чрезмерно завышенная стоимость от продавца, а также взятие обычной ипотеки с нынешней огромной ипотечной ставкой;
• объект недвижимой собственности в ближайшем будущем потеряет значительный процент ликвидности, получается приобретение того, что потом будет тяжело продать по приемлемой для собственника цене;
• наконец, самая серьёзная опасность, сопряжённая с риском оказаться в ситуации «ни денег, ни жилья» - это покупка юридически «грязной» квартиры.
Подробнее:
1) Для вторичного рынка всегда есть ненулевая вероятность получить квартиру, на которую в цепочке передачи собственнических прав были допущены нарушения. Например, предыдущие владельцы данную квартиру приватизировали, но при приватизации не были учтены имущественные права несовершеннолетнего ребёнка. Также при приватизации легко нарушить права лиц, отбывающих срок в местах лишения свободы. Иногда родственники могут продать квартиру без уведомления одного из собственников, который длительное время находится зарубежом.
2) Ещё пример – у одного из предыдущих владельцев обнаруживается законный наследник. Любое лицо из перечисленных примеров может обратиться в суд с требованием получения своей доли. И не имеет значения, через какое количество рук прошла недвижимость. Даже если у квартиры уже было 10 собственников, а юридические проблемы выявлены в период самого первого владения. Суд может обязать нового собственника возместить ущерб заинтересованному лицу, да и сама сделка купли-продажи может быть аннулирована.
3) Также существует риск столкнуться с типом мошенничества, когда продавцом выступает лицо, чья дееспособность не является полноценной (инвалидность по психическому заболеванию, учёт в психоневрологическом и/или наркологическом диспансере). В таких случаях стоящие за продавцом мошенники стремятся как можно скорее получить деньги и исчезнуть, а суд посчитает заключённую сделку недействительной. Сделки, в которых фигурируют частично или полностью недееспособные лица, проводятся только от имени официального опекуна и с соблюдением прав недееспособного собственника.
4) Ещё один риск – скрытая прописка, а также прописка лиц, которые не могут быть выписаны из данной жилплощади. Например, если в квартире проживает человек, получивший по завещанию от полноправного собственника разрешение жить в ней.
5) Сфера первичной недвижимости также не гарантирует юридической безупречности. Известны случаи махинаций со стороны недобросовестных девелоперов, которые по нескольку раз продавали одну и ту же жилплощадь разным покупателям. Здесь важна скорость продажи, поэтому подобный обман всегда сопровождался большими скидками. И одновременно это привлекало клиентов. При заключении таких сделок договор купли-продажи не обладает юридической силой. Другой момент – застройщик для возведения жилого дома использовал землю, не предназначенную для застройки. Или строительство было произведено с нарушениями градостроительных норм.
Для избегания подобных неприятностей даже в условиях кризиса лучше «не пороть горячку». Поспешив, легко потерять больше, чем если помедлить. Самостоятельно можно запросить выписку из ЕГРН относительно выбранного объекта недвижимости. Чтобы проверить право собственности продавца и прописки. На вторичном рынке покупатель имеет право запросить у продавца справку, что тот не состоит (и не состоял) на учёте в вышеупомянутых медучреждениях (справки НД и ПНД). Если продавец в прошлом состоял на учёте, но в данный момент с учёта снят, определённая сложность всё равно появляется. Дело в том, что если в будущем судебная инстанция признает продавца недееспособным, суд может поднять вопрос, что на момент совершения сделки продавец уже находился в недееспособном состоянии.
Надёжность сделки увеличивается, если подключить к ней нотариуса. Будет нотариально заверенный акт купли-продажи. Нотариус также возьмёт на себя обязательства проверить того или иного продавца, включая застройщика, когда нужно уточнить статус земельного участка. Ещё одна рекомендация – титульное страхование сделки.
Это платная юридическая процедура оформления дополнительного документа (правовой титул), который гарантирует частичное или полное возмещение финансового ущерба, могущего возникнуть при обстоятельствах, когда покупатель не по своей вине теряет право владеть и распоряжаться приобретённым имуществом. А имущество в сфере титульного страхования – это какая-то недвижимость любого целевого назначения. Данная разновидность страховой защиты может оформляться и на несколько лиц одновременно. Если собственников несколько.
Необходимо пояснить, что речь идёт именно о заключении договора со страховой организацией, а смысл договора – получение денежной выплаты от фирмы при наступлении страхового случая. Т.е. данный документ не является прямым доказательством законности собственнических прав владельца, но косвенно выступает лишним подтверждением добросовестности покупателя. Причём защитить таким образом можно не только право владеть, но и право распоряжаться (продавать, дарить, перестраивать).