Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?
В основном, мошеннические операции с жильём сконцентрированы на рынке вторичной квартирной недвижимости и гораздо реже попадаются в сфере новостроек и ИЖС. Полезно быть в курсе основных способов обмана, чтобы грамотно противостоять им, нужно знать, какие проверки можно и нужно осуществлять:
1) Задаток без возврата. Метод работает ещё на самой начальной стадии, когда клиент только изучает рыночное предложение. Очень любим мошенниками за свою юридическую чистоту. Причём тут бывают замешаны сотрудники риелторского агентства, поскольку схема работает при предложении перечня вариантов от посредника. Всё просто: покупателю ещё на заочном этапе предлагают рассмотреть с десяток квартир, и акцентируются на хорошем варианте (площадь, дом, район) за относительно малые деньги. И сразу «атака» - чтобы вариант не был перехвачен другими покупателями, можно заключить с агентством договор о задатке. Но засада в том, что в договоре (часто мелким шрифтом в качестве дополнения) есть пункт, что если покупатель передумает, задаток не возвращается. А покупатель наверняка передумает, ведь предлагаемые «отличные варианты» имеют скрытые изъяны. Всегда следует лично осматривать и изучать понравившийся вариант.
2) Чужие и поддельные документы. Как правило, это сложный и дорогой вид мошенничества, поскольку связан с изготовлением поддельных документов (паспорт, водительские права и т.п.), дубликатов правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения и пр.) и других бумаг. Поэтому в сегменте недорогих квартир риск меньше. Наиболее простые способы обмана, это когда в паспорт наклеивается чужая фотография, либо злоумышленник просто очень похож на настоящего собственника квартиры. Продажа имущества по поддельным документам обычно осуществляется, если владельца в квартире подолгу не бывает. Мошенники для подобных схем нередко крадут чужие паспорта. И если сделка прошла уже после того, как законный владелец паспорта заявил об утрате документа, то она гарантированно будет аннулирована. В паспорте продавца необходимо сверить данные с теми, что указаны в правоустанавливающих документах. Поскольку после приобретения квартиры собственник мог получить новый паспорт. Информация с ранее выданных паспортов находится в конце документа. Не следует игнорировать подозрительные мелочи наподобие неровно приклеенного фото. Если паспорт вызывает подозрения, нужно потребовать показать иные удостоверяющие личность документы (водительские права, загранпаспорт, студенческий или военный билет).
3) К правоустанавливающей документации относятся договоры: купли-продажи, дарения, долевого участия, приватизации, а также завещание и свидетельство о наследстве. В документах подобного рода следует акцентировать внимание на указанных сторонах, адресе объекта и особых условиях.
4) Но ещё важнее – это свежая (до 30 дней) расширенная выписка из ЕГРН. Она позволяет свести к минимуму сразу несколько вариантов мошенничества или просто неучтённых «подводных камней». В Росреестре зафиксирована история владения недвижимостью. Если собственник изменил ФИО, выписка покажет, перенесено ли это изменение и в данные ЕГРН. Справка из Росреестра показывает наличие/отсутствие обременений. С обременением иные продавцы часто идут на мелкое мошенничество следующего толка. Уже на стадии заключения договора продавец «по-дружески» просит покупателя о маленькой услуге – в договоре указать сумму немного меньше той, которая реально передаётся. Якобы для облегчения продавцу налогового бремени. А потом обнаруживается, что квартира арестована, и без санкции от ФССП недвижимость не может быть подвергнута никаким операциям. Договор аннулируется, но сумма покупателю возвращается именно та, что указана в договоре. Разница, пусть небольшая, но остаётся продавцу-обманщику. Наконец, выписка из Росреестра важна в плане учёта возможных несовершеннолетних собственников. На практике весьма часто специально или случайно сделка оказывается под угрозой именно из-за того, что нарушаются права детей-собственников.
5) Недееспособность продавца. Ситуация, когда собственник состоит на учёте в психоневрологическом и/или наркологическом диспансере. Не всегда, но если возникает хоть малейшее подозрение в адекватности продавца, покупателю рекомендуется запросить у продавца справки из указанных учреждений, что тот не состоит и (лучше всего) никогда не состоял на учёте. Однако злоумышленники часто действуют иным образом. У недееспособного человека забирается квартира (обычно, с помощью уговоров заключить договор безвозмездного дарения), а после новый собственник старается максимально быстро её продать. Тогда полезно проверить, каким образом продавец стал владельцем данной квартиры. Подозрительной выглядит, например, такая ситуация. Продавец недавно стал собственником, а квартиру подарило ему некое лицо пенсионного возраста (может быть так, что даже не являющееся продавцу родственником). Иногда для максимального сокрытия мошенники после завладения недвижимостью делают несколько перекупов. В этом случае стоит обратить внимание, что за последние 2-3 года квартира меняла собственников несколько раз. Лучше всего, когда покупателю с выяснением подобных вопросов помогает нотариус.
6) Выписка из ЕГРН нужна и для проверки квартиры в пригородном таунхаусе. Есть риск, что на самом деле в Росреестре здание числится как объект ИЖС. Тогда покупатель окажется владельцем не квартиры, а доли в неделимом объекте недвижимости (по аналогии с покупкой комнаты в квартире). И потом любые манипуляции с этой долей потребуют согласия всех прочих собственников-соседей. А хуже всего – незаконно перепланированный объект ИЖС через суд может быть признан самостроем, а значит, будет подлежать сносу.
7) В паспортном столе, управляющей компании, МФЦ или на сайте Госуслуг следует запросить справку обо всех прописанных лицах. Особенно этот документ нужен перед самой сделкой, чтобы убедиться, что квартира пуста. Существуют категории лиц, не подлежащих выписке. Например, если кто-то из предыдущих собственников в завещании дал пожизненное право проживания какому-то третьему лицу.
8) Справка об остатке на пенсионном счёте. Документ актуален, если у продавца есть несовершеннолетние дети. С помощью справки можно проверить, не использовал ли продавец для приобретения своей квартиры маткапитал. А если использовал, тогда требуется выяснить, были ли выделены доли детям. Иначе сделку через суд могут оспорить органы опеки.
Также юристы рекомендуют избегать сделок, где у продавца есть супруга/супруг, и продавец письменное согласие со стороны своей «половинки» не предоставил.